目で見る、路線価の高いトコロ、安いトコロ(2ページ目)

再開発エリアは周辺の上昇以上に
一気に高くなる

オフィスビル、住宅に広場やスーパー、飲食店が揃う再開発エリア中目黒GT

駅周辺で見ると、駅前よりも高い場所があります。それが平成14年に再開発で完成した中目黒GTが山手通りと接する道路。駅前が264万円なのに対し、こちらは290万円。ほんの数歩歩く程度の距離でも、再開発で土地が有効に利用されるようになった分、価値が高くなったと評価されているわけです。

駅のすぐ前で行われている再開発だけに、住宅価格はかなりのものになるはずだ

実際、すでに完成した中目黒GTの向かいで現在再開発が行われている地区の前面道路を見てみると、平成18年110万円、平成19年140万円、そして平成20年は173万円と推移しており、平成20年は前年から23％アップという数字に。東京圏での平均が14.7％ですから、その上昇ぶりはだんとつ。それだけ再開発は評価されるというわけです。

道路の幅や傾斜など
土地の面する道路の状況も影響する

写真奥のほうで道が細くなっているのがお分かりいただけるだろうか。これが安くなる要因

ところで、路線価図を見てみると、ところどころに周辺よりいきなり安くなっていたり、高くなっていたりする場所があります。例えば、中目黒駅のすぐ近く、再開発エリア中目黒GTからほんの30秒ほどの場所に52万円、51万円という場所があります。その通りに入る前の道は116万円ですから、半額以下の場所です。行ってみると、理由は一目瞭然。道が細いのです。しかも、3本平行に走る道のうち1本だけがさらに一部極端に細くなったところがあり、ここの路線価が51万円。他の2本よりその分が評価が減となっているわけです。駅近でも何かしらの条件が劣っていれば、極端に安くなる可能性もあるというわけです。

階段の先は細い路地。両側には古いアパートや一戸建ても。ここの路線価は43万円

今度は駅から離れた場所で高いところ、安いところが混在している場所に行ってみます。まずは安いところ。この一帯は傾斜地になっていて坂の一部には階段もあり、車が入らないような場所も。そうしたところは当然ながら安くなります。

ほんの少し条件、地形が違うだけで価格に差が出ることが見てとれる

例えば、ここでは道が二股に別れていますが、左手は坂の上部をぐるりと回る道でそれほどの傾斜はありません。こちらの路線価は52万円。ところが右の道はこの後、かなりの傾斜のある坂道になり、両側の家は階段を上がるか、下がるかした場所に作られており、駐車スペースを作るのはかなり難しい状況。その不便さが価格に反映してこちらは43万円となっています。

最後に価格が高いトコロの条件を見てみましょう。