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| 賢いリフォームの方法とは？ |
皆さん、こんにちは。
あと数日で、いよいよ師走。
バタバタと忙しくなってまいりますね。
「終わりよければすべてよし」
今年１年がよい年であるように、１２月をしっかり乗り切りましょうね。
さて、前回、修繕費の話題をご紹介いたしましたが、この修繕費、つまり「リフォーム費用」について、ぜひ皆さんに知っておいてほしいことがあるのです。
リフォーム代が「資本的支出」になっている・・・
先日、あるクライアント様からリフォームのことについて質問がありました。
「空室対策のために、リフォームをしようと思っているのですが、何をリフォームすればいいでしょうか？」
手を入れたいところは色々あると思います。
「水周り」「エントランス」「外壁」・・・
ただ、ここで一つ注意していただくことがあるのです。
それは、
「リフォーム代が資本的支出になっていないか」ということなのです。
もし、「資本的支出」として見られた場合、その修繕は固定資産としてみなされてしまうため、減価償却をしなければならないのです。
実は、リフォーム代が「減価償却」の対象となるか否かによって、税務的に大きな違いが現れるのです。
それでは、具体的にどのようなデメリットがあるか、以下でご説明いたします。
「毎年たった５，７００円しか経費計上されない」のです・・・
さて、ここで一つ例を挙げてみます。
たとえば、あなたが築25年のＲＣマンションを所有していたと仮定して下さい。
このとき、一つの部屋で入居者の入れ替えがあり、30万円をかけてリフォーム
をすることになりました。
もし、このときのリフォーム代が「資本的支出」と見られてしまうと、その費用は固定資産となってしまうため、長い期間をかけて減価償却すること
になってしまいます。
具体的に計算すると、ＲＣ造の法定耐用年数は47年なので、
３０万×９０%÷４７年＝約５，７００円
なんと「毎年たった５，７００円しか経費計上されない」のです。
これではまったく節税対策にはならないですよね。
ですから、節税対策をするためには、どうしても「リフォーム代」が「資本的支出」になるのを避けなければなりません。
それでは、どのようにすればよいでしょうか・・・？
リフォーム代を一括して経費計上するには！？
前述の繰り返しになりますが、あなたが、「リフォーム代」を節税対策として
活用するためには、リフォーム代を一括して経費計上する必要があります。
そのポイントは３つです。
（１）リフォーム代が２０万円以下であること。
（２）修繕周期が概ね３年以内であること。
（３）当該リフォームが、明らかに「価値を高めるもの」、
または「耐久性を増すもの」に該当しないこと。
以上３点のいずれかに該当すれば、あなたのリフォーム代は「経費」として一括で落とすことが可能になるのです。
さて、この中で分かりづらいのは、（３）ではないでしょうか。
では実際にどういう修繕が（３）に該当するのでしょうか。
「もともとあったものを直す」こと・・・
ひと言で結論を言うと、
「もともとあったものを直す分にはすべて経費になる」
ということです。
たとえば、「吹きつけ仕様」のマンションの外壁を「全面タイル張り」にした場合、「経費」となるか「資本的支出」となるか。
この場合は、「吹きつけ」から「タイル張り」にリフォームされることで明らかに価値と耐久性が増しているため、「資本的支出」になります。
それでは、「資本的支出」にしないためには、どうすればいいのか？
答えはカンタン。新築当時と同じ仕上げの吹き付けをし直すリフォームをすればいいのです。
こうすれば、もともとあった状態に直すだけなので、一括して経費になるのです。
今回の「資本的支出」と修繕費との関係については、拙著『「金持ち大家さん」になる！マル秘裏マニュアル』で詳述しておりますので是非ご参照ください。
今回の内容を踏まえて、皆さんも賢くリフォームしてくださいね。
