賢いリフォームの方法とは?

皆さん、こんにちは。
あと数日で、いよいよ師走。
バタバタと忙しくなってまいりますね。

「終わりよければすべてよし」
今年1年がよい年であるように、12月をしっかり乗り切りましょうね。

さて、前回、修繕費の話題をご紹介いたしましたが、この修繕費、つまり「リフォーム費用」について、ぜひ皆さんに知っておいてほしいことがあるのです。

リフォーム代が「資本的支出」になっている・・・


先日、あるクライアント様からリフォームのことについて質問がありました。

「空室対策のために、リフォームをしようと思っているのですが、何をリフォームすればいいでしょうか?」

手を入れたいところは色々あると思います。
「水周り」「エントランス」「外壁」・・・

ただ、ここで一つ注意していただくことがあるのです。

それは、

「リフォーム代が資本的支出になっていないか」ということなのです。

もし、「資本的支出」として見られた場合、その修繕は固定資産としてみなされてしまうため、減価償却をしなければならないのです。

実は、リフォーム代が「減価償却」の対象となるか否かによって、税務的に大きな違いが現れるのです。

それでは、具体的にどのようなデメリットがあるか、以下でご説明いたします。

「毎年たった5,700円しか経費計上されない」のです・・・


さて、ここで一つ例を挙げてみます。
たとえば、あなたが築25年のRCマンションを所有していたと仮定して下さい。

このとき、一つの部屋で入居者の入れ替えがあり、30万円をかけてリフォーム
をすることになりました。

もし、このときのリフォーム代が「資本的支出」と見られてしまうと、その費用は固定資産となってしまうため、長い期間をかけて減価償却すること
になってしまいます。

具体的に計算すると、RC造の法定耐用年数は47年なので、

30万×90%÷47年=約5,700円

なんと「毎年たった5,700円しか経費計上されない」のです。
これではまったく節税対策にはならないですよね。

ですから、節税対策をするためには、どうしても「リフォーム代」が「資本的支出」になるのを避けなければなりません。
それでは、どのようにすればよいでしょうか・・・?

リフォーム代を一括して経費計上するには!?


前述の繰り返しになりますが、あなたが、「リフォーム代」を節税対策として
活用するためには、リフォーム代を一括して経費計上する必要があります。

そのポイントは3つです。

(1)リフォーム代が20万円以下であること。
(2)修繕周期が概ね3年以内であること。
(3)当該リフォームが、明らかに「価値を高めるもの」、
  または「耐久性を増すもの」に該当しないこと。

以上3点のいずれかに該当すれば、あなたのリフォーム代は「経費」として一括で落とすことが可能になるのです。

さて、この中で分かりづらいのは、(3)ではないでしょうか。
では実際にどういう修繕が(3)に該当するのでしょうか。

「もともとあったものを直す」こと・・・


ひと言で結論を言うと、
「もともとあったものを直す分にはすべて経費になる」
ということです。

たとえば、「吹きつけ仕様」のマンションの外壁を「全面タイル張り」にした場合、「経費」となるか「資本的支出」となるか。

この場合は、「吹きつけ」から「タイル張り」にリフォームされることで明らかに価値と耐久性が増しているため、「資本的支出」になります。

それでは、「資本的支出」にしないためには、どうすればいいのか?

答えはカンタン。新築当時と同じ仕上げの吹き付けをし直すリフォームをすればいいのです。
こうすれば、もともとあった状態に直すだけなので、一括して経費になるのです。

今回の「資本的支出」と修繕費との関係については、拙著『「金持ち大家さん」になる!マル秘裏マニュアル』で詳述しておりますので是非ご参照ください。

今回の内容を踏まえて、皆さんも賢くリフォームしてくださいね。
※記事内容は執筆時点のものです。最新の内容をご確認ください。