 |
| 機構にはどんなメリットがあるのでしょうか？ |
こんにちは。ジメジメした天気が続きますが、いかがお過ごしでしょうか。
実は前回の記事を掲載して以来、クライアントから住宅金融支援機構に関するご質問を多くいただいております。
「本当に住宅金融支援機構は使えるのでしょうか・・・」
「機構にはどんなメリットがあるのでしょうか」
巷では、まだ情報はそれほど多くないのでやはり皆さん不安が多いようですね。
そこで、今回は「住宅金融支援機構」のメリットを分かりやすくお伝えします。
「住宅金融支援機構」のメリット
機構の代表的なメリットとしては、以下４点があげられます。
（１）長期・固定金利
（２）良質な賃貸住宅
（３）火災保険が割安
（４）抵当権設定時の登録免許税が不要
これらについては、機構のホームページにも掲載されています。
ぜひ一度ご覧下さい。
http://www.jhf.go.jp/customer/keiei/merit.html
個人的には、２点のメリットにまとめられると思いますので
以下で詳しくお話します。
長期・固定金利による安定経営
一つ目は、長期・固定金利により安定した賃貸経営ができる点です。
今後の景気の動向を読むと、金利上昇は免れないと思います。
そうなると「出来るだけ長く固定で借りたい」というのが本音だと思います。
長期・固定金利の賃貸住宅ローンは信託銀行などでラインナップがありますが、
融資条件が厳しいものがあったり、金利がべら棒に高かったり、
まだまだ商品の選択肢が多いとは言えません。
きっとこれから取り扱いが増えてくるでしょうが、今回の機構の
長期固定ローンがこれからの基準になるのではないでしょうか。
将来的な金利上昇を懸念している方には、「最長３５年の固定金利」の
メリットを頭に入れておくことをおススメします。
イニシャルコスト(初期費用)の低減
２つ目は、イニシャルコストが低く抑えられる点です。
この点は機構特有のメリットですが、具体的には以下３点があげられます。
（１）割安な火災保険料
機構のＨＰによると、機構の「特約火災保険」は、一般の火災保険と比較して、
約５０％も安く加入できます。
ちなみに、特約火災保険の保険料は、以下のように計算されます。
保険料＝保険金額×（基本料率×長期係数）×１／１０００
※「実損払特約」をつける場合には、もう少し複雑になります。
詳しい内容は、機構までお問合せください。
http://www.jhf.go.jp/index.html
たとえば、東京都内で１億円を返済期間３０年で借り入れて、耐火建築物を建てる場合、
基本料率は０．２５、長期係数は２１．４５となるため、保険料は以下のようになります。
１億円×（０．２５×２１．４５）×１／１０００ ＝￥５３６，２５０
なお、一般的な火災保険の場合、ＲＣ造の建物を３０年で借り入れると、保険料（百万円あたり）の目安は￥９，２５０。したがって、同じ条件で試算すると、概ね９０万円くらいはかかるので、確かに割安といえます。
（２）登録免許税の免除（抵当権設定時）
機構で融資を受ける場合、抵当権設定時の登録免許税が
免除されます。
抵当権設定時の登録免許税は、税率は０．４％ですから、
仮に１億円を借入した場合、４０万円がそのまま節約が出来ます。
（３）不動産取得税の低減
これはＨＰには載っていないのですが、機構の担当者から直接聞いた話です。
たとえば、建設費１億円、建物評価額７０００万円、融資額９７００万円の
場合を考えます。この場合、不動産取得税は建物評価額の３％となるため、
通常は、２１０万円が必要になります。
しかし、機構融資で建築した場合、以下の計算式で不動産取得税が控除されます。
不動産取得税＝（建物評価額－建物評価額×融資額／取得価格）×３％
したがって、上記の例に当てはめると、
不動産取得税＝（７０００万－７０００万×９７００万円／１億円）×３％
＝￥６７，０００
となり、たったの６．７万円しか不動産取得税がかからなくなります。
これはちょっとオドロキですよね！！
不動産取得税は、取得後数ヶ月してから市町村から請求されます。
落ち着いたときに請求が来る【厄介者】ですが、
この費用もほとんどかからなくなるので、この点は非常にうれしいところですね。
さて、ここまで機構を使うメリットをお話してきましたが、
また別の機会に機構を使った融資と、民間金融機関を使った場合の基準の違い、担保評価の考え方などをお伝えします。
是非楽しみにしていてください！！
