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| 厳しいときこそ入居審査を再確認！ |
前回の記事では、管理スタッフの滞納回収・立退経験談をご紹介いたしました。滞納が数ヶ月にも及んだり、夜逃げされたりといったことを防ぐためにも、事例や対応策を学んでおくことでアパート経営に役立てることができる、というお話でしたね。
この滞納回収・立退経験談には後日談があり、ここからもアパート経営について学びになることがありますので、引き続き今回もご紹介していきたいと思います。
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先日、例の入居者の立退きで、最後の立会いに行ってきました。
賃貸借契約を合意解約する旨と、残りの滞納分を分割払いで支払う旨の約定書を取り交わし、カギを返却いただいて無事に解決となったのです。
この方に限らず、家賃を滞納される方が増えてきているように思います。
事情をそれぞれ聞いてみると、
・リストラされた・・・
・派遣切にあった・・・
・会社から給料の不払いを受けている・・・
など、払いたいけど、その原資がどうしても捻出できない、というものが多いように思います。
これまで、滞納家賃を分割払いで払ってもらったりもしてきたのですが、上記のようになってしまうと、分割払い分の家賃はもちろん、通常の支払い分も払うことができず、滞納が１ヶ月、2ヶ月とたまっていってしまいます。
そんな中、今回の立退きで再確認できたのは、親御さんとの連携の大切さでした。
実は、親御さんから、入居者へ滞納家賃分の一部援助を受けられたことから、立退きが急に動きだしたのです。入居当時は事情があって親御さんは保証人になられなかったのですが、今回見るに見かねて援助した、ということのようです。
入居審査の原点に立ち返る
今、滞納保証会社の滞納保証を入居審査とすることが、不動産業界では一種のスタンダードになっています。保証会社によっては、連帯保証人をまったくとらない会社すらあります。
もちろん、外国籍の方や高齢の方など、本当に事情があれば連帯保証人をつけずに滞納保証を利用するというのは分かります。でも、何でもかんでも滞納保証をつければよいのかというと、決してそうではないのですね。
昨年から生じた滞納保証会社の倒産問題。
保証会社に依存してしまうと、滞納保証会社が倒産などでなくなってしまったときに、滞納回収・立退時に苦労することが目に見えています。やはり、入居申込時に、連帯保証人に保証の意思確認をすることが本当に大切だと思うのです。
「万が一ご契約者様が滞納された場合は、ご協力願いますね。」
「滞納があった場合には、ご連絡させていただくかもしれません。」
といった話を事前にしておくかどうかで、万が一のときの対応がまるで変わってくるものと思います。
この入居者対応で失敗したな、と反省したことは、やはり、入居時の審査が甘かったのではないか、ということでした。
・そもそも入居希望者に入居の意思確認はしたのか？
・連帯保証人さんには、「連帯保証」という責任を説明したか？
・入居希望者の申込内容にうそ偽りはないか？
今回のケースで言えば、連帯保証人に「連帯保証」の責任を了承いただいていなかったのではないかと思います。
この立退き騒動は、アパート経営の原点に帰り、もう一度気を引き締めていかないといけないと改めて感じた一件でした。空室が続くからと、入居審査をいいかげんにしていないか、今のような入居募集にとって厳しいときこそ、足元を固めなければなりませんね。
