「浴室が水漏れした!」「隣の住人の騒音がうるさくて眠れない!」「しまった!今月の家賃の振込、忘れちゃった!」
こんな困ったことが起こったとき、あなたならどこに連絡をしますか?

大抵の人は、賃貸借契約を交わした不動産会社に連絡をすると思います。
でも、実はその後の対応は、大家さんと不動産会社(または管理会社)がどのような契約を結んでいるかによって、異なってくるのです。
今回は、この大家さんと管理会社との間で行われる管理委託契約とはどんなものか、まとめてみました。


管理委託契約とは?

大家さんが自分で自分の物件を管理することはかなり困難なこと。そこで、多くはこれを管理会社に委託しています。その契約内容は大きく分けて3つあります。

(1)空室保証契約
大家さんは、毎月の家賃収入を見込んで賃貸業を営んでいます。ですから、入居者がもし見つからず、空室の状態が続けば収入がなく困ってしまいます。
その保証をしてくれるのが「空室保証」。万が一、空室であってもその分の家賃は管理会社が保証してくれるというシステムです。大家さんとしては、毎月いくらかの管理手数料を管理会社に支払えば空室を保証してもらえ、安定した収入が得られるのです。管理手数料は賃料の10~20%が相場です。

(2)滞納保証契約
大家さんとしては入居者に毎月きちんと家賃を払ってもらいたいのは当然のこと。でも、なかには滞納してしまう入居者もいます。そんな保証をしてくれるのが「滞納保証」。万が一、入居者が家賃を滞納しても、管理会社が代わりに負担して保証してくれるシステムです。

(3)集金代行契約
空室や滞納賃料の保証まではしないけれど、入居中の部屋については家賃の管理をしてもらうというもの。家賃の振込があったかどうかの確認をするのは手間がかかります。そこで、管理会社に一括して家賃の入金管理もしてもらえれば、ラクになります。大家さんは、家賃の振り込み状況を管理会社から一括してお知らせしてもらうだけになります。家賃滞納した場合の督促までは、管理会社で行ってくれます。


入居者の管理はセット

 これらの管理契約には、たいてい入居者管理がセットされています。入居者管理とは、空室募集から契約、入居中の住人の管理、クレームの対応などの業務。つまり、大家さんが、こういう管理契約を結んでいると、入居者との対応は、管理会社が行うことになるのです。

大家さんは管理契約の内容によって「管理委託料」を管理会社に支払います。契約の内容によって、つまり大家さんの管理会社への依存度の高さによって管理委託料は決定します。管理の内容によって、賃料の5~20%程度を毎月支払うのが目安のようです。


トラブルがあったときの連絡先は?

大家さんがこういった契約を管理会社と結んでいる場合には、入居者がなにか困ったことがあったときの連絡先は、「管理会社」ということになります。逆に、大家さんが管理委託契約をどの管理会社とも結んでいない場合には、トラブルなどの連絡先は「大家さん」になるというわけなのです。

ちなみに、管理会社は必ずしも賃貸借契約を交わした不動産会社とは限りません。不動産会社が管理会社の業務も行っている場合もありますが、別の会社にしているケースもあります。