どんなメリットがある?


:このスキーム大賛成です。私は、持家を取得することが不動産投資だと認識してない人が多すぎると思うんです。住宅ローンを組んで自宅というひとつの不動産に投資することは、大きいリスクなのに、それを意識してない・・・。何千万も借金して1銘柄に株式投資しているのと同じ!とまでは言いませんが、それに近いリスクがあると分かっていない。
J-REIT各社に投資するファンド・オブ・ファンズという、リスク分散した形の資産運用をおこない、その運用益を住宅の使用料(賃料)にまわすというのは、すごく賢い選択でしょうね。

その他のメリットはありますか?

:このスキームを利用された入居者は、礼金不要・敷金1ヶ月・保証人不要になります。

リスクは不動産投資信託の価格の下落


:デメリットを考えるとしたら何でしょうか?

:リスクは不動産投資信託の価格下落です。しかし、現在までは不動産投資信託の価格は、実際の不動産価格よりは安定傾向にありますし、仮に売却すれば5日後には現金化できます。持ち家を購入した場合には、いくらその不動産価値が下落したからといって、これほど早急に現金化することはできませんよね。

ちなみに、投資額と毎月の分配金のシミュレーションをご紹介しましょう。賃料の1.2倍以上の分配金を必要としていますから、分配金から算出した「借りられる家賃の上限」も参考までに併せて挙げてみました。

上限家賃の表



:これを見ると家賃支払いに必要な投資額がかなり大きいようですね。たとえば、5000万円投資して、借りられる家賃の上限が8万3333円/月ということのようですが?

:そうですね。持ち家の購入とは違い、ローンを組むことはできませんから、ある程度最初にまとまった金額は必要になります。ご利用を検討していただいている方は、退職金に加えて、自宅を売却して都心に住まわれようとされている方や、余裕資金を投資してセカンドハウス的にワンルームを借りようとしている方などです。
家賃全額を分配金で賄おうとすると投資額が大きくなりますが、家賃の一部を不動産投資信託で運用していただければいいと考えています。その場合は、弊社の仕組みではなく、ご自身での不動産投資信託を購入していただくことになりますが・・・。

:このスキームの本質を多くの方に理解してもらい、賃貸住宅マーケットを拡大させることが目的なんですね。

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「持家を買うことは、不動産投資をすること」ということを考えていくと、今回のスキームの合理性がよく理解できると思います。今回インタビューを行って、持家を買うことの意味や、不動産投資を行うことの意味、資産運用のあり方について、いろいろと考え整理できました。家を購入されようとしている方は、ぜひ住宅の使用と不動産投資の観点で、本当に購入がベストが再度考えてみて決断されることをオススメします。

■■サービスの開始:2004年10月20日から■■

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(株)ケン・コーポレーション
ケン不動産投資顧問
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