更新料は無効!?貸主に返還命令が出た!

賃貸住宅の「更新料」の支払いを義務付けた特約は賃貸借契約法に違反しているため、「無効」であるとの判決が2009年7月23日に京都地裁で出されました。これにより、貸主には更新料の返還が命じられました。特約そのものを無効とした判決は初めてのことであり、注目度が高まっています。

更新料の必要性が指摘された

慣習として更新料が強く根付いている地域が多い

今回のケースは、京都市の賃貸住宅に入居していた20代の男性が、2年ごとに更新料を11万6000円支払う契約を結んで2006年4月に入居しました。08年1月に更新料を支払って、同年5月に退去しており、男性は同年10月に「借主には賃料の支払い義務しかないのに、更新料条項は正当な理由もなく費用負担を強いるものである」と提訴。


この判決は、京都地裁により貸主に更新料の返還が命じられたのです。その理由として辻本利雄裁判長は、

◎更新料は、更新後に実際に賃貸住宅を使用した期間の長さに関わらず支払われるもののため、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない
◎また、入居者が特約の趣旨を明確に説明されたうえで合意しない限り、賃借人の利益を一方的に害することになるため、消費者契約法（※）上無効である

と指摘しています。この裁判では、原告の男性は入居時に支払った保証金35万円も返還を請求しており、判決ではこれについても全額返還を命じられています。

（※消費者契約法とは・・・消費者と事業者間の契約で情報の質や量、交渉力の格差を考慮し、消費者の利益を守るために2001年4月に施行されたもの。賃貸住宅の敷金返還請求だけでなく、大学などの入学前納金などにも適用され、相次いで返還を命じる判決が出ている）

＞＞＞これまでに、貸主勝訴の判決も出ているが・・・