リフォームの工事金額だけに気を取られていると、それ以外の税金や経費などの意外な出費で慌ててしまうかも。ぜひチェックしておきましょう。
そこで今回は、中古住宅を購入してリフォームする場合や、リフォームローンを利用する場合などで、見逃せない税金や経費のことについてご紹介します。
増築・大規模リフォームで必要になる税金・経費
(1) 契約書の印紙税リフォームでは「工事請負契約書」を締結することになるのですが、一般的に契約書は2部作成し、施主と工事業者がそれぞれ１部ずつ保有することになります。この時には「印紙税法」に基づき、施主と工事業者がお互いに印紙税を負担することになります。
工事請負契約書を作成することに対して、税金がかかる訳ですから、契約書を作らなければ課税されません。しかしながら、リフォームという業務の性質上、工事契約書を作成しないまま工事代金を支払ってしまったり、工事に着手したりするのはトラブルにつながります。しっかりと工事請負契約書を作成してもらいましょう。印紙税は以下の通りです。
- 契約金額1万～200万円まで 200円
- 300万円まで 500円
- 500万円まで 1,000円
- 1,000万円まで 5,000円
- 5,000万円まで 10,000円
- 1億円まで 30,000円
(2) 建築確認申請費用
床面積が10m²を超える増築（※）、大規模な修繕・模様替えを行う場合、自治体もしくは民間の指定確認検査機関による建築確認が必要になります。手続きそのものの申請費用は1万円前後なのですが、設計図面の作成が必要になり、リフォーム業者あるいは設計業者に依頼する必要があります。施工面積や内容によって金額は上下しますので、業者に見積りを依頼してください（数万～30万円くらいの幅があります）。
※防火地域や準防火地域などでは10m²以下の増築でも建築確認が必要です。
(3) 登記費用
増築して床面積が変更になった場合、土地家屋調査士に依頼し、法務局で登記をする必要があります。こちらも内容によって金額が上下しますので、事前に見積りをもらうことを忘れずに！（10万前後～数十万円程度）
(4) 抵当権設定費用・登録免許税（ローンを利用する場合）
金融機関のローンを利用する場合、融資手数料や保証料、火災保険料などが必要になりますので、金融機関からローンについてのパンフレットなどを取り寄せて、経費についてもチェックしておくようにしましょう。
また土地と建物に対して、金融機関が「借金のかた」として抵当権を設定することがほとんどですが、この登記費用及び登録免許税は施主の負担となります。司法書士に依頼する報酬は概ね数万円～10万円が相場となっており、登録免許税は抵当権の設定金額の0.4％となっています。例えばローン金額1,000万円で抵当金額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円になります。
(5) 不動産取得税
増改築をして、家屋の価値が上がれば不動産取得税の課税対象となります。増築部の評価額×3％（2021年3月31日までの特例税率）が税額となりますが、増築後の家屋の床面積が50m²以上240m²以下の場合、評価額から1,200万円が控除されるので、一般的な増改築で不動産取得税が生じることはほとんどありませんが、上記の条件に当てはまらない場合などは、一度税額を計算しておく方が良いでしょう。
(6) 固定資産税・都市計画税
この固定資産税は上記(1)～(5)の費用とは別に、毎年支払わなくてはならない税金です。増改築前も支払っていたと思いますが、増改築の結果、固定資産（家屋）の評価額が増加していれば、翌年の固定資産税・都市計画税が増額になることがあります。
中古住宅購入＋リフォームで必要になる税金・経費
(1) 契約書の印紙税リフォーム済みの中古住宅や中古マンションを購入する場合は、不動産売買契約書が必要になります。この契約書にも印紙が必要です。印紙税額は前段でご紹介した通りです（こちらにも2020年3月31日までの軽減措置があります）。
また、中古物件を購入してからリフォームをするのであれば、不動産売買契約書の他に、リフォームの工事請負契約書が必要になりますので、それぞれに印紙税が必要です。
(2) 仲介手数料
戸建やマンションなどの不動産を購入する場合、不動産業者に仲介してもらうことが多いと思いますが、この場合仲介手数料が発生します。不動産価格400万円以上の場合、不動産価格×3％＋6万円（消費税別途）が仲介手数料の限度額です。例えば、2,000万円のマンションを購入した場合、（2,000万円×3％＋6万円）×1.08＝712,800円が仲介手数料の限度額となります。
ここで気をつけておきたいのは、不動産価格とリフォーム工事金額をしっかりと分けて表記してもらうことです。リフォーム済みの物件を購入する場合と、中古物件を購入してからリフォームする場合とでは、不動産価格が異なります。中には、これらの説明をあいまいにしたり、別途契約するリフォーム工事にまで仲介手数料を請求したりする不動産業者がいるので、トラブルにならないよう、しっかりと確認しておきましょう。
また、仲介の不動産業者に依頼せず、直接売主と不動産売買契約を交わす場合は仲介手数料は不要ですが、売主に全く面識がない場合などでは、信頼できる不動産業者を介在させた方がメリットの多い場合もあります。
(3) 登記費用・登録免許税（権利移転）
不動産の売買契約の結果、めでたく自己の所有物件となったら、法務局で登記してもらいます。司法書士に支払う報酬として数万～10万程度の費用がかかる他、「権利移転」の登録免許税が、不動産価額の2.0％必要になります（土地の価格については税率の特例があり、2021年3月31日までなら1.5％です）。
例えば、2018年中に土地2,000万円、建物1,200万円の中古戸建住宅を購入したのであれば、権利移転の登録免許税は土地30万円＋建物24万円＝54万円となります。
(4) 抵当権設定費用・登録免許税（ローンを利用する場合）
金融機関の住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定の登記費用と、抵当権の登録免許税が必要になります。また、融資手数料や保証料、火災保険料も必要になりますので、こちらもパンフレットなどで金額を確認しておきましょう。
(5) 不動産取得税
固定資産税評価額の3％（2021年3月31日まで）が不動産取得税として課税されますが、次のa～cの要件を全て満たしていれば、住宅の価格から一定額が控除されます。
a. 個人が自己の居住用、セカンドハウス用（別荘は含まず）として取得したもの
b. 床面積が50m²以上240m²以下のもの
c. 非木造なら新築後25年以内、木造（軽量鉄鋼造を含む）なら新築後20年以内であるか、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されたもの
(6) 固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は毎年課税される性質の税金ですが、特に中古住宅を取得した時においては、慣例として当年の固定資産税及び都市計画税を日割り計算して売主に支払うことが多いようです。
固定資産税や都市計画税は、自治体の課税額明細書などを見れば分かりますので、売主や仲介不動産業者から見せてもらい、金額を事前に把握しておきましょう。
「工事費用＝リフォーム予算総額」ではない！
物件契約前に全体予算を把握できるか否かが、リフォーム成功の大きなカギになります。
施主の立場になって、これらの目立たない経費についてもアドバイスをくれる業者は、やはり経験も豊富であることが多いので、こういった事柄を思い切って質問してみて、業者の腕前を試してみるのと同時に、上手な資金計画の参考にするようにしましょう。
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