建築確認が受けられない土地！契約解除できる？

住宅の建築ができることを前提に購入した土地なのに、実際には建築確認を受けることができなかった、ということもあるので十分に注意しなければなりません。

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注文住宅を建築する予定で古家付の土地を購入し、10月初めに引き渡しを受けました。その土地はいわゆる「旗ざお状の土地」で、道路に接する部分がちょうど2ｍとなっています。仲介をした不動産業者からは建築確認に問題はないと説明されましたが、建築士に相談したところ「通路部分の途中に幅が2ｍ未満の箇所があるために建築確認を受けられない」ということでした。このようなとき売買契約を解除できるのでしょうか？ なお、売主は個人で、売買契約書には「本物件は買主が取得後、現況建物を取り壊すことを条件として売買するため、売主は瑕疵担保責任を負いません」という特約が書かれています。
（栃木県　匿名　40代　男性）

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買主は当然ながら「建築確認が受けられること」を前提に土地を購入しているわけですが、何らかの原因で建築確認を受けられないケースもあります。

今回のご質問は建築基準法に定められている接道義務に抵触するもので、いただいたメールに添付されていた略図をみると旗ざお状敷地（敷地延長または専用通路ともいいます）における通路部分の一部が1.9ｍほどの幅になっていました。

接道義務については一般的に「建築基準法による道路に2ｍ以上接すること」として説明されていますが、旗ざお状の敷地などでは道路に接する間口が2ｍ以上であることだけでなく、通路部分の最も狭いところの幅も2ｍ以上でなければなりません。
ご質問の場合、ほんのわずかに足りないだけとはいえ、接道義務を満たしていないことに変わりありません。自治体（特定行政庁）によっては安全上の支障がないものと判断するなど、状況に応じて柔軟な対応をしてもらえる場合もありますが、原則どおりに考えれば建築確認を受けることができないのです。

本来であれば媒介をする不動産業者がそれに気付き、「再建築できない土地」あるいは「特定行政庁の判断を仰がなければ建築確認を受けられるかどうか分からない土地」である旨を売買契約の前にしっかりと説明しなければなりません。

もっとも、それ以前に物件を紹介する時点で説明していないことが問題でしょう。建築確認を受けられない土地であれば、通常の相場を大きく下回る価格でしか売買できないことになります。

売買契約の解除や不動産業者に対する損害賠償の請求も考えなければなりませんが、その前にまず売主の瑕疵担保責任について整理しておきましょう。


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