資産運用/資産運用をするときの鉄則

不動産投資は利回りが高い?(2ページ目)

不動産の利回り表示で使われるものはおもに2つ、表面利回りと実質利回りです。不動産への投資を考えるなら、この2つの違いをしっかりおさえることは必須です。利回り表示の見方をマスターしましょう。

久谷 真理子

執筆者:久谷 真理子

住宅購入のお金入門ガイド

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実質利回りを更にシビアに考える

広告に惑わされず、利回りは正確に理解しよう
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もっと厳密に考えるなら、分母の投資金額に購入時にかかった諸費用(登記費用、仲介手数料など)も含めて考えます。

実質利回り=年間純収入÷総投資額×100

購入時にかかった諸費用を50万円とすると「(100万円?20万円)÷(1,000万円+50万円)×100」という計算式が成り立ち、利回りは約7.6%です。

このように、利回りは条件を厳密にするほど下がります。ほかにも、「空室の期間を見込む」、「家賃の設定を変える」、「修繕費を計上する」、「賃借人の入れ替わりを考える」、などさまざまなケースを想定してシミュレーションしてみましょう。そうすることで、より実態にあった利回りを出すことができます。

投資元本の目減りに着目を

条件を厳密にしてシミュレーションをしてみたところ、「やっぱり、不動産の利回りは預貯金などのそれに比べて高い!」という答えが出るかもしれません。この答えはどうでしょうか?

実は、両者の決定的な違いは、「はじめに投資した元本がそのまま戻ってくるかどうか?」ということにあります。預貯金なら1,000万円の元本は、約束の時期を過ぎるとそっくりそのまま戻ってきます。

それでは不動産はどうでしょう? 不動産への投資であれば、投資元本の目減りは当然に覚悟すべきです。1,000万円で購入したマンションを手放したところで、1,000万円で売れる保証などありません。含み益がでることもありますが、含み損がでることも当然にあるのです。

不動産への投資を考えるのであれば、利回りについての理解は不可欠です。また、一歩踏み込んで、投資元本の含み損益までを考慮した上で「本当に採算があうのかどうか?」を広い視野から総合的に判断することも大切になってくるでしょう。

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