住宅ローン控除/住宅ローン控除はこう受ける!

住宅ローン控除 買い換えの場合は譲渡所得に注意

住宅を買い換えて、新たに住宅ローンを借入れした場合も住宅ローン控除を受けることができます。ただし、売却した住宅の譲渡所得との併用には注意すべき点も。購入した後に売却するという場合も要注意です。

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住宅ローン控除が使えないケースがある


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住宅にまつわる税金は複雑。知らなくて利用できなかったということがないよう、専門家の力も借りて確認するようにしましょう。

住宅ローンを利用して住宅購入した場合に適用される住宅ローン控除。適用を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。その中の一つに、「居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと」という要件があります。

※その他の要件は住宅ローン控除とは?をご参照ください

注意したいのは、売却した住宅に譲渡所得が発生した場合です。簡単に言えば、購入した金額よりも高く売れた場合です。しかし、譲渡所得とは、譲渡収入から取得費や譲渡費用を差し引いたもので、計算にあたっては減価償却分が取得費から差し引かれます。そのため購入価額よりも高く売れた場合だけとは限りません。念のために、税務署や税理士に確認するようにしましょう。

さて、マイホームを売却し、譲渡所得が発生した場合に利用できる特例があります。主なものの概要は以下のとおりです。これらの特例などを受けていると、買い換えた住宅の住宅ローン控除は受けられなくなります。適用にあたってはそれぞれに条件がありますので、必ず詳細を確認してください。

●居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
マイホームを売却した場合、譲渡所得金額の計算において譲渡益から3,000万円が控除されるもの。

●所有期間10年超の譲渡の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを譲渡した場合、3,000万円の特別控除後の譲渡益に対しての税率が低くなるもの。

●マイホームの買い換えの特例
所有期間10年超、居住期間10年以上の場合、買い換えで取得した資産が、売却した資産の価額以上だった場合、譲渡はなかったものとして課税されないというもの。

売却して譲渡所得が発生する場合には、これらの特例を受ける方が良いのか、それとも所得税を支払って、買い換えた住宅の住宅ローン減税を受ける方が良いのかの判断が必要になります。どちらが有利になるかは、ケースごとで異なりますので税理士さんなどに試算してもらってください。

住宅ローン控除と併用ができる場合は次のページで

更新日:2010年11月30日

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