不動産を売却し売却益が生じた場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得とは

不動産譲渡所得と確定申告のポイント

不動産譲渡所得と確定申告のポイント

不動産を売却し売却益が生じた場合には、所得税及び住民税が課税されます。譲渡所得については、株譲渡と同様に、給与所得に係る総合課税とは分離して税額を計算します

譲渡所得には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」がありそれぞれ所得税・住民税の税率が異なります。

長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日において所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合の譲渡所得であり、具体的には平成21年12月31日以前に取得した土地や建物を平成27年中に売却したケースです。

次に短期譲渡所得とは、上記以外の土地や建物を売却した場合の譲渡所得となります。この長期と短期との違いは、ズバリ税率です。長期譲渡所得については所得税15%+住民税5%が課税され、短期譲渡所得については所得税30%+住民税9%が課税されます。長期譲渡所得の方が税率が低くなります。

資産の取得日と譲渡日

所有期間が5年超かどうかにより税率が倍近くも変わりますので、この所有期間の判定が重要です。税法上、取得費及び譲渡日とは原則として「資産の引渡日」としていますが、「資産に係わる契約の効力が発生する日」としてもよいことになっています。

さらに取得日は契約の効力発生日とし、譲渡日を引渡日とすることも認められているので、所有期間が5年超になるようにすべきでしょう。

取得費と譲渡費用

譲渡所得金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、この譲渡所得金額から各種特別控除額がある場合には控除後に税率を乗じます(譲渡所得以外に所得がない人は更に所得控除を差し引いた残額に税率を乗じます)。

そして、その取得費とは、売った土地や建物の購入代金、仲介手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税、抵当権設定登記費用、取得のための借入金利子で土地や建物の使用前の期間に対応するもの、設備費、改良費(通常の修繕費は含みません)、相続や贈与の際の登記費用や不動産取得税などの合計額です。ただし、建物の場合は経過年数に応じ減価償却費相当額を控除しますので取得費は少なくなります。

また譲渡費用とは、仲介手数料、印紙代、測量費、広告料、借家人に支払った立退料、土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取り壊し費用とその建物の損失額、さらに有利な条件で売るために支払った違約金など譲渡のために直接要した費用です。固定資産税や修繕費などの維持管理費用は含まれません。

取得費がわからないとき

売った土地や建物が先祖伝来のものや、購入した時期が古いなど取得費がわからない場合には、売った金額×5%=取得費(概算取得費)とすることができます。

また実際の取得費と概算取得費といずれか有利な方を選ぶことができますが、概算取得費を選択した場合には実際に取得に要した費用を取得費に含むことができなくなります。

相続税が取得費になる

相続などにより取得した土地や建物を相続税の申告書の提出期限の翌日から3年以内に売却した場合には、課税された相続税のうち一定の金額を取得費に加算することができます。

しかし、概算取得費を選択した場合には相続税を取得費に加算することはできません。

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1000万円特別控除

個人が、平成21年に取得した国内にある土地又は土地の上に存する権利(土地等)を平成27年以降に譲渡した場合(平成22年中に取得した土地等については平成28年以降に譲渡した場合)には、その土地等に係る譲渡所得の金額から最高1000万円を控除することができます。この特例の対象者は、平成21年あるいは平成22年の取得時に一定の届出書を税務署に提出された方に限定されます。該当する方はお忘れなく!