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【マンション購入】マンションの床面積は３種類！？

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更新日：2005年06月10日

マンションの床面積は３種類！？

平野雅之

マンションの床面積には、内法計算による登記簿面積と壁芯計算による面積の２種類があることはよく知られています。しかし、それらとは異なる“第３の床面積”が存在することをご存知でしょうか？

マンションの床面積を表示する方法には、内法計算による登記簿面積と、壁芯計算による専有面積（パンフレットなどに用いられる）との２種類があることはご存知のかたも多いでしょうが、これらの面積とは異なる “第３の床面積” があることはあまり知られていないようですね。

いつも参考にさせていただいてます。このたび中古マンションを購入したのですが、登記簿の面積が66.75平方メートル、分譲時のパンフレットの面積が71.12平方メートルということでした。登記簿とパンフレットの面積の違いについては理解できたのですが、引渡しのときにコピーをもらった評価証明書を見ると、現況床面積が75.36平方メートルとなっています。これは登記されていない部分があるということでしょうか？それとも役所の間違いでしょうか？評価証明書に書かれている金額も、事前に聞いていたより高いような気がして釈然としません。
（東京都世田谷区　大竹さん　40代　男性）

登録免許税や不動産取得税、固定資産税・都市計画税の課税標準額として、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）が用いられます。また、相続税と贈与税の計算における建物の評価もこの登録価格によることとなっています。この固定資産課税台帳登録価格を証明する目的で市役所・町村役場などが発行する書面のことを「評価証明書」（固定資産評価証明書・固定資産課税台帳記載事項証明書など自治体により名称が異なる場合があります）といい、登記の際には申請書に添付して法務局へ提出（オンライン指定庁を除く）します。

ところで、建物の評価証明書にはその建物の延床面積が記載されていますが、マンションの場合には若干の注意が必要です。東京23区（東京23区の場合には区役所ではなく都税事務所が管轄）の例では、建物の面積欄に「登記床面積」と「現況床面積」とが記載されています。そして、「登記床面積」には専有部分の登記簿面積がそのまま記載されるのに対し、「現況床面積」には専有部分の面積だけでなく、廊下や階段などの共用部分の床面積をその持分によって按分した数字が加えられています。そのため、共用部分の面積が多いマンションであればあるほど、各部屋における専有面積と評価証明書に記載される現況床面積との乖離が大きくなるわけです。

評価証明書の例（一部分）。通常の内法計算による「登記床面積」と、「現況床面積」とが大きくかけ離れているが、一般的には登記床面積の２割～３割増し程度。

この「現況床面積」の表記方法は各自治体によって異なり、単純に「床面積」として専有面積と共用部分持分面積との合計だけを記載している自治体や、逆にそれぞれの面積を詳細に分けて記載している自治体もあります。

いずれにせよ、ご質問にある床面積は、未登記部分があるわけでも、また役所の間違いというわけでもありません。ただし、仮に役所による面積の記載ミスがあったとしても、このような表記ではなかなか発見しづらいのが現状ですね。

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