マンションの既存不適格ってどういうこと？

マンションの耐震強度偽装事件が世間を騒がせた時期もありましたが、そのような欠陥マンションは論外だとしても、既存不適格建築物である中古マンションは数多くあり、大きな問題点を抱えています。

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都内でやや古めの中古マンションを購入しようとしたところ、不動産業者の人から「このマンションは既存不適格建築物なので、将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられません」と言われました。結局はそのマンションを買わなかったので、それ以上詳しい説明を聞くことはできなかったのですが、これはいったいどういうことなのでしょうか？
（東京都世田谷区　三宿の住人さん　30代　男性）

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既存不適格建築物とは、建築基準法などによる制限が新たに施行されたり改正されたりしたときに「既にある建築物や工事中の建築物」で、改正前の法令などには適合していたものの、新しい法令には適合しなくなった建築物のことを指します。

これには、都市計画事業の施行などで土地の一部が収用されて敷地面積が減った結果として、容積率を超えることになったような場合も含まれます。

「改正前の法令には適合していた」ということで、当初から法令に適合していなかったり違法に増改築されたりした「違反建築物」とは区別され、既存不適格建築物を現行の法令に適合させるように手直しをする法的な義務などはありません。

もっとも、違反建築物であってもほとんど野放しなのが現状でしょうが……。

ただし、既存不適格建築物において一定規模以上の増改築などをしようとすれば、現行の法令に適合させるよう全体の手直しなどが求められます（一部、緩和規定あり）。

ひとくちに既存不適格建築物といっても、新耐震基準が施行される以前の建築物や、耐火構造に問題があるもの、建ぺい率や容積率、高さの制限をオーバーしたもの、用途の制限に合わないものなどさまざまです。

ご質問のように「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」というときには、たいてい現行の容積率の制限を超えているものと考えられます。なお、容積率には適合していても、斜線制限などで思うように建てられないケースもあります。

マンションの場合、現行の容積率を超えている既存不適格建築物は意外と多く、中古市場でもごく普通に流通しています。既存不適格建築物になってしまった原因はいろいろですが、その問題点などを十分に理解して購入するかどうかの判断をしなければなりません。

それでは、どのような場合に既存不適格建築物となるのか、そしてどのような問題点があるのかを考えてみましょう。


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