一戸建ての売却/一戸建ての売却に関する法制度・税制

マイホームを売却したときの所得税と住民税

マイホームを売却して利益が出ると、いったいどのくらいの税金が課せられるのでしょうか? 土地と建物を売却したときの所得税と住民税の税率などについて、知っておきたいポイントをまとめました。(初出:2006年3月)

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短期譲渡(所有期間5年以下)の場合の税率

以前は複雑な計算をしないと判定できない短期譲渡所得の税金でしたが、平成16年度の税制改正により一気に簡素化されるとともに、最低でも52%だった税率が大幅に引下げられました。現在の税率は次のようになっています。

課税短期譲渡所得金額×39% (所得税30%+住民税9%)

住民税9%の内訳は、道府県民税3.6%、市町村民税5.4%となっています。ちなみに平成16年1月1日から平成18年12月31日までは道府県民税3%、市町村民税6%(東京都を除く)でした。

なお、次に該当する短期譲渡の場合には、軽減税率(所得税15%+住民税5%=20%)が適用されることになっています。これらの場合には、最寄りの税務署などで確認をしてください。

  国や地方公共団体などへの譲渡
  独立行政法人都市再生機構などへの譲渡で一定の要件に当てはまるもの
  収用交換などによる譲渡


長期譲渡(所有期間5年超)の場合の税率

長期譲渡所得に対する税率も平成16年度の税制改正により、従来の26%から次のように引下げられました。なお、これに伴い「100万円の特別控除」は廃止されています。

課税長期譲渡所得金額×20% (所得税15%+住民税5%)

住民税5%の内訳は、道府県民税2%、市町村民税3%となっています。こちらも平成16年1月1日から平成18年12月31日までは配分が異なり、道府県民税1.6%、市町村民税3.4%(東京都を除く)となっていました。


居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(所有期間10年超)

譲渡した土地や建物がマイホーム(居住用財産)であり、その居住用家屋と敷地(借地権を含む)の所有期間が、譲渡した年の1月1日時点においていずれも10年を超えている場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」による控除をしたうえで、控除しきれなかった譲渡所得には次の軽減税率が適用されます。なお、この軽減税率の特例と「居住用財産の買換えの特例」とは同時に適用することができません。

  課税長期譲渡所得金額(3,000万円控除適用後の金額)
  6,000万円以下の部分   14%(所得税10%+住民税4%)
  6,000万円超の部分  20%(所得税15%+住民税5%)

以前住んでいた居住用家屋とその敷地とを譲渡する場合には、住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに譲渡することが必要です。また、配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一にする親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者に対する譲渡は適用対象外となります。譲渡した年の前年または前々年に(他のマイホームの譲渡で)この特例を適用していないことも要件です。なお、居住期間の通算年数や継続居住などの要件はありません。


優良住宅地等のための譲渡の特例

マイホーム(居住用財産)の譲渡ではなくても、(昭和62年10月1日から)平成25年12月31日までに長期譲渡(所有期間5年超)に該当する土地や建物を譲渡し、かつ、その相手先などが次のいずれかに該当する場合には、課税長期譲渡所得のうち2,000万円以下の部分に対する税率が14%(所得税10%+住民税4%)に軽減されます。ただし、前記の「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とは異なり、他の特別控除の特例や課税の特例と重複して適用することはできないので注意が必要です。

また、この特例を適用する場合には財務省令に定める証明が必要となるほか、譲渡の相手先だけではなく、その相手側による利用目的や事業面積なども要件となります。実際に軽減税率が適用されるかどうかは、譲渡の相手先に「その土地の取得目的と事業内容」などを確認したうえで、最寄りの税務署もしくは税理士にお尋ねください。

〔優良住宅地等のための譲渡の特例の対象となるもの〕

  国、地方公共団体、これらに準ずる法人に対する譲渡
  独立行政法人都市再生機構等に対する一定目的のための譲渡
  収用交換等による譲渡
  第1種市街地再開発事業の施行者に対する譲渡
  防災街区整備事業の施行者に対する譲渡
  都市再生事業の認定事業者に対する譲渡
  マンションの建替えの円滑化等に関する法律による建替事業の施行者に対する譲渡
  優良建築物の建築事業を行なう者に対する譲渡
  一定の要件を満たす一団の宅地造成事業を行なう者に対する譲渡
  優良宅地開発促進法の認定および開発許可を受けた事業を行なう者に対する譲渡
  一定の宅地造成事業を行なう者に対する譲渡
  優良住宅等建設事業を行なう者に対する譲渡
  仮換地指定地域における一定の住宅等建設事業を行なう者に対する譲渡


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更新日:2013年06月01日

(公開日:2006年03月04日)

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