マイホームの買い換え以外で譲渡損失が生じた場合
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となるのは、文字通り、「マイホーム（居住していた家）」を「買換えた」場合に限ります。住宅であってもセカンドハウスであったり本人が居住していなかったものは対象となりません。ただし、以前居住用として使っていた場合には、居住の用に供されなくなった日から同日以後3年後の年末までに譲渡した場合は対象となります。居住用でなかったものを売却し譲渡損失が生じた場合には、他の不動産の譲渡所得がある場合にはそこから控除することができます。しかし、他の所得との損益通算はできませんし、翌年以降に繰り越すこともできません。
住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合
居住していたものを売却した場合であっても、「買換え」しないと前記特例を受けることはできませんが、住宅ローンが残っているマイホームを売却し、譲渡損失が生じた場合には、一定条件を満たしていれば、所得税の控除を受けられる場合があります。これを「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。該当するのは、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの債務残高を下回る価額で売却して売却損（譲渡損失）が生じたとき。ただし、損益通算できる額は、【マイホームの売買契約日の前日における住宅ローン残高から売却価額を差し引いた残りの金額】に限られます。
例えば、5,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却した場合、2,000万円の譲渡損失が生じます。この住宅に3,500万円の住宅ローンが残っていた場合には、【3,500万円－3,000万円＝500万円】を損益通算できるというものです。このケースでは住宅ローンの残高が3,000万円以下だと損益通算できる部分はありません。このため、損益通算できる金額はかなり限定的になると言えます。
いずれの特例を受けるにも、確定申告が必要となります。また細かい適用要件もありますので、適用できるかどうか、必ず税務署等で確認するようにしてください。
