住宅ローンの借入/住宅ローンの選び方(新規)

「元金均等返済」は本当にお得?

元利金等返済よりも、総返済額が少なくなる元金均等返済。でも、当初の返済の負担が重くなるのが難点。返済しやすい元利均等返済でも元金均等返済なみの総返済額にすることもできるのです。

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繰上返済を併用すれば元金均等返済に近づける!

元利均等返済と元金均等返済の返済額の差額を、1年に1度、返済額軽減型で繰上返済した場合を試算したのが次の表です。例えば初年度は毎月返済額の差額が1年で約37万円、2年目は約34万円ですので、この金額を返済額軽減型で繰上返済したとして試算します。

<元利均等返済で繰上返済を併用した場合>
繰り上げの表
繰上返済しなかった場合の総返済額は約4,553万円。繰上返済を併用することで約200万円減らすことができる

当然のことですが、元金均等返済との差額を繰上返済することにより、同じようなペースで融資残高も減っていきますので、総返済額も元金均等返済の場合とほぼ同じ額に近づくことができるのです!

ただし、ここでは繰上返済手数料は考慮していません。繰上返済手数料は、無料~約3万円程度とさまざま。今後は手数料がかからない方向に行くと思われますが、現状では手数料にも注意が必要です。

返済方法はライフプランをよく考えて選ぶこと

まだ子どもが小さいので今のうちは多くの返済ができる、将来教育費がかかるので、返済額を減らしておきたい、と元金均等返済を選択する場合も見られます。どのように返済額が減っていくのか確認してみましょう。

<借入額3,000万円、金利3%、30年返済、ボーナス返済なしの場合>
●元利均等返済の場合の毎月返済額 126,481円
●元金均等返済の場合の毎月返済額
1回目    158,333円
37回目   150,833円
61回目   145,833円
121回目   133,333円
145回目   128,333円
157回目   125,833円

元利均等返済の場合、毎月返済額は約12.6万円。元金均等返済は毎月少しずつ減っていくとはいえ、4年目の毎月返済額は約15万円。思ったほど減っていないのではないでしょうか?11年目の返済額も、約13.3万円と、元利均等返済の時よりもまだ多くなっています。元金均等返済の毎月返済額が、元利均等返済の約12.6万円円よりも少なくなるのは、なんと13年目です。

ライフプランから考えると、子どもが3歳以下と小さく、ちょうど13年後くらいから教育費負担が重くなるというご家族の場合には、元金均等返済も合っていると言えるでしょう。しかし、これからすぐに教育費負担が増えてくる、という家庭の場合には、返済額が少ない元利均等返済の方が、負担感なく返済を続けられるのではないかと思います。

フラット35をはじめ、民間金融機関の中でも元金均等返済は利用できますが、全ての金融機関で取り扱っているわけではなく、元金均等返済にこだわると住宅ローンの選択肢を狭めることにもなります。

返済の仕方を工夫すれば、元利金等返済でも十分にお得になるはず。「お得度」ばかりに目を奪われず、ライフプランに合わせた無理のない返済方法を選択するようにしましょう。

【関連リンク】
「元利均等返済」と「元金均等返済」、返済方法によって総額は変わる?
住宅ローンの返済方法の種類


更新日:2010年02月27日

(公開日:2007年01月30日)

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