失業に備えた不動産事業で老後は大丈夫でしょうか?

リストラに備えて不動産投資を開始した

リストラに備えて不動産投資を開始した

皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。今回の相談者は、イギリスの日本法人で退職の危機に直面している50歳目前の会社員男性。ファイナンシャル・プランナーの深野康彦さんがアドバイスします。
※マネープランクリニックに相談したい方はコチラのリンクからご応募ください。(相談は無料になります)

■相談者
エルトンジョンさん(仮名)
男性/会社員・自営業/49歳
海外勤務(イギリス)/持ち家・一戸建て

■家族構成
妻(40代/自営業)、長男(大学生※別居)、次男(高校生)

■相談内容
現在、日本企業の海外子会社に勤務していますが、高収入の現職は契約が来年まで。事業自体も市場からの撤退危機に直面していますので、再契約をしない可能性=失業が高いと考えられます。これから新しい職を探すのは難しいと思い、ちょうどローンを完済した1年半前、自宅を抵当に融資を受け、最大限の背伸びをして不動産事業に打って出ました。50歳以降、生活水準を落とさず、今の資産と収入で一生やっていけるでしょうか? 家族とも生活基盤は今後ともイギリスの予定です。

■家計収支データ
「エルトンジョン」さんの家計収支データ

「エルトンジョン」さんの家計収支データ



■家計収支データ補足
(1)夫の自営業について
夫の自営業は主に、保有する住宅からの家賃収入。2年前から自己資金と銀行からの借入れで開始。その他にもうひとつベンチャー的な事業をしているが、現在そこからの利益はない。

・保有戸数(自宅を含む。すべてイギリス国内)9戸
・家賃総額(月額)107万円
・銀行からの借入額(金利は1~2%) 2億2000万円
・不動産価格(自宅を含む)3億7000万円
また、自営業コスト(月額)は以下のとおり
・銀行ローンの支払い・保険料など 49万円
・人件費(妻)6万5000円 
・その他コスト(通信費、広告費、補修等の不動産維持管理費など)36万5000円
・他事業コスト 14万円

(2)妻の自営業
講師による収入が月11万円。対してコストは4万5000円。他に夫の自営業より収入(上記参照)を得ている。

(3)不動産事業の現状と今後について
イギリス国内は景気も悪くなく、人口も増加傾向にある(出生率の高止まりと移民流入)が、景観保護などを理由に新築住宅の制限がきびしい。そのため、慢性的な住宅不足で、不動産価格はここ1、2年は平均で6%上昇。その影響で、相談者の純資産は1億5000万円のプラスになった。この住宅高騰の傾向はしばらく続くのではとのこと。ただし、リスク(リーマン・ショックのような一時的な調整、EU離脱による移民の減少)もないわけではないとのこと。加えて、金額も個人にしては扱う額が大きいので、何かあったときの振り幅が大きいという懸念もある。

(4)借り換えによる収入
より低金利なローンへの借り換えを行う際に、不動産価格による正味資産(資産総額から借り入れを差し引いた額)の増加分の一部を現金化する(増加分の2/3が目安)。結果、発生した現金収入はこの1年半で1440万円ほどとのこと。今後も正味資産が増えれば、こういった収入も発生することになる。

(5)銀行への返済
ローンの返済は、元金返済は月4万円程度の返済で、主に利息(月35万円程度)を返済している。理由は、返済額を抑え、手持ちの現金を確保するため。完済時期(65~70歳)に合わせて、そのつど不動産を売却して返済する予定。おそらく半分程度売却すれば完済できるとのこと。

(6)教育費について
大学費用は国公立私立すべて年間153万円程度。その他に、下宿代、生活費等で同額のコストが発生。ただし3年間で卒業。長男は卒業後、マスターかインターンで学生継続を希望。次男も大学に進む予定。

(7)食費について
食品への消費税は0%だが、日本食が割高なことと、お酒を結構飲むのでこのくらいかかる。

(8)車両費について
3台(本人用、家族用、長男用)所有。3年くらいで定期的に買い替えるため、維持費や保険料など、すべてのコストを月割りするとこの程度になる。

(9)趣味娯楽費について
遠出も含め、食べ歩くのが趣味なので、その費用(宿泊費も含む)。他に楽器、音楽CDや映画Blu-rayなどの購入。

(10)退職金と公的年金
退職金はおそらく2000万~2500万円。
公的年金については以下のとおり。
▼日本の公的年金/年金定期便の記載内容
・夫/年金額136万円(現在の加入期間269ヵ月)
・妻/年金額64万円(同326ヵ月)
▼イギリスの公的年金 ※あくまで相談者の推定
・夫婦/年金額48万円ずつ(現時点で)。支給開始は67歳から

■FP深野康彦からの3つのアドバイス
アドバイス1 持続的な不動産価格の値上がりが条件
アドバイス2 生活のダウンサイジングで対処する
アドバイス3 リスク軽減のため不動産の売却の前倒しも
 

アドバイス1 持続的な不動産価格の値上がりが条件

ご相談者が来年に勤務先を退職し、その後、現在のイギリス国内での不動産業で生計を立て、さらに老後に備えていくというプランですが、結論から言えば、資金的には可能でしょう。ただし、「現在の生活水準を落とさず」という部分は条件付きということになると思います。

まず、退職後の収支を確認しておきます。

収入としては、夫の給与150万円とボーナス170万円(ともに手取額)がなくなり、世帯としての月収120万円となります。一方、退職によって大きく減る生活コストは見当たりませんので、現在と同様の生活を継続するとすれば自営業コストも含めて、毎月247万5000円が発生します。この時点で、毎月127万5000円の赤字が出ることになります。

ただし、家賃収入以外にイギリスの不動産の高騰により、ローンの借り換えの際に現金収入が発生するとのこと。これがどの程度増え続けるかは、私は専門外ですので断言はできませんが、ご相談者の方が言われるように「しばらく続く」のであれば、昨年では年間1500万円近い収入を得ているわけですから、先の赤字はほぼ相殺できます。

一方、家賃収入では80%程度のコストがかかっているため、今後よほど利益率を高めるか、もしくは物件保有数を大幅に増やさない限り、年間1500万円の収入増は難しいでしょう。裏を返せば、退職後も同水準の生活を維持するには、持続的な不動産価格の値上がりが必須条件となるということです。
 

アドバイス2 生活のダウンサイジングで対処する

では、ローンの借り換えによる収益が続かないとすればどうでしょう。家賃収入がアップしない限り、少なくとも公的年金支給までは、貯蓄等の資産を取り崩さなくては生活水準を保てなくなります。それを試算してみましょう。

現在、毎月の収支でのプラス分である21万5000円とボーナス全額を貯蓄できたとします。これに退職金2000万円を加えると、1年後の貯蓄および投資商品の合計は約6000万円になっています。ただし、これには2人の息子さんの大学費用も含まれています。次男の方も下宿であれば3年間で約900万円。現在計上されている教育費25万円に、長男の方の大学費用がどの程度含まれているか不明ですが、仮に学費は含まれているならば、貯蓄からの引き出し分は卒業までの下宿費用と生活費。それを200万円程度とすれば計1100万円を先の6000万円から差し引かなくてはなりません。

したがって、計算上は、残り4900万円を公的年金が支給される65歳まで、月額27万円ずつ取り崩せることになります(投資商品の評価額が変動しなかったと仮定した場合)。

自営業だけとしての利益は14万円(収入120万円、コスト106万円)ですから、27万円を加算すると41万円。現在の支出費目を見て見ると、交際費だけで使い切ってしまう金額です。途中、教育費負担はゼロになりますが、それでも、このようなキャッシュフローは現実的ではありません。

そうなると、対処法はひとつしかありません。生活コストのダウンサイジングです。結果、「生活水準を下げずに」という要望はかなわないわけですが、マネープランという視点から言えば、収入が下がれば、支出も下げるということが家計管理の原則なのです。

どこをどの程度下げるかはご相談者の支出の優先順位に沿って判断されればいいでしょう。ただし、収入によって、家計全体で抑えるべき額は自ずと決まってきます。ローンの借り入れによって生じる収入が750万円に半減すれば、その分、生活費を落とさなくては貯蓄を取り崩すことになりますが、それも限りがあるということです。
 

アドバイス3 リスク軽減のため不動産の売却の前倒しも

それでも、冒頭でも触れましたが、老後資金的についてはさほど心配はしていません。所有する不動産の資産価値が、短期間に十分な増え方をし、今後しばらくはその状態が維持されそうだからです。

老後の収入となる公的年金は、相談者世帯の場合、月額で約17万~21万円ほど(67歳、イギリスの年金が加算される)ですから、その時期に不動産をすべて売却して2億円ほどの利益が出る可能性もあります。90歳まで生きたとすると、月額67万円が年金に上乗せできるほどの金額です。現状の生活水準よりはやや落とす必要がありますが、それでも不便を感じない生活は十分にできる金額です。

その上で、気になる点がひとつ。「ローンの完済時期となる65~70歳の時点で物件を半分ほど売却し、負債分を完済する」というプランは、やや長期的過ぎるのではないでしょうか。20年近く先の話です。しかも、借入額は個人事業としては小さくありません。何らかの要因で不動産価格が下落した場合、その振り幅も大きいはずです。

不動産価格の上昇率がローン金利を上回っているならば、確かにより長く借りていた方が得となります。しかし、市況変化というリスクには十分警戒すべきです。ときに予定より前倒しで売却し、ローンの完済時期を早めることも、選択肢として絶えず持っておくべきだと思います。
 

「エルトンジョン」さんから寄せられた感想

的確なアドバイスをいただき、大変ありがとうございました。これを額に入れて今後の指針としていつも目に付くところに掲示しておきたいと思います。特に年金支給開始までの間がきついこと、生活コストのダウンサイジングの必要性、市況変化リスクに十分警戒し物件を売却する選択肢を絶えず持っておくこと、などがポイントと理解しました。


教えてくれたのは……
深野 康彦さん
 
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業界歴26年目のベテランFPの1人。さまざまなメディアを通じて、家計管理の方法や投資の啓蒙などお金周り全般に関する情報を発信しています。All About貯蓄・投資信託ガイドとしても活躍中。

取材・文/清水京武 イラスト/モリナガ・ヨウ





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