土地査定は、利用用途ごとに査定方法が変わります。ここでは、一戸建てが建ち並ぶ場所の土地「一戸建て用地」の査定方法をお伝えします。不動産会社の査定方法を理解し、査定に臨みましょう。

一戸建て用地の査定方法とは

一戸建て用地とは、買い手が一戸建てを建築するために購入する土地のことです。一戸建てが建ち並ぶ土地の多くは、一戸建てを建築する目的で行政が定めた用途地域となっています。そのため、大規模なビルやマンションの建築が規制されており、建築できる建物は一戸建てが中心となります。

一戸建て用地の査定では、一戸建てを建築した場合の価格を算出します。この場合に用いる査定方法は、「取引事例比較法」と「積算法」を組み合わせた査定方法を採用します。

「取引事例比較法」とは、近隣での取引価格を参考にした査定方法です。一戸建て用地においては、周辺における同条件の土地や新築一戸建ての取引事例を確認して算出します。

また「積算法」とは、土地価格と建物価格を別々に算出する方法です。土地価格は、取引事例比較法で算出した土地価格や国土交通省が発表している公示地価を参考にします。建物価格は、建物を建築するときにかかる建築費用を想定して算出します。


建築できる建物規模を確認する

土地査定では、建築できる建物規模が重要なポイントになります。行政では、建築に関してさまざまな制限を設けています。建築出来る面積の制限(容積率)もその一つです。仮に土地面積が大きい土地であっても、建築できる建物の大きさが小さいこともあります。逆に、土地面積が小さい土地でも3階建ての一戸建てを建築できるなど土地面積に対して建築面積が大きい土地もあります。

建物面積

建築できる建物の大きさを把握しましょう

そのため、正確に査定を行うには、どの程度の建築物が建築できるかの調査が必要です。査定の依頼を受けた不動産会社は、役所等で土地の用途地域や各種規制の調査をします。ただし、机上査定ではこのような調査を行わないことも多く、正確な査定価格を期待することができません。そのため土地査定では、不動産会社が現地を調査した上で行う訪問査定をおすすめします。

また、売り手及び売り手の不動産会社が、建築できる建物の設計図などの資料を作成する必要はありません。設計図などの資料は、買い手が建築したい内容を基に、買い手の不動産会社や設計事務所が行うからです。売り手及び売り手の不動産会社は、建築できる建物規模を大まかに把握しておけばよいのです。

>>次のページでは、モデルケースを用いた土地価格査定をお伝えします。