一戸建て用地の土地査定方法とは(2ページ目)

土地査定のモデルケース

「取引事例比較法」を用いることで、同地域で購入する買い手の予算を把握することが可能です。例えば、周辺で分譲されている新築一戸建ての価格が4000万円～5000万円が多ければ、このような地域での新築一戸建ての予算は4000万円～5000万円が中心であると想定できます。

ここで注意が必要なことがあります。売却する土地面積が周辺で新築分譲されている一戸建ての土地よりも大きい場合、土地面積に比例して土地価格も高くなると考えがちですが、単純に計算することはできないということです。以下のモデルで土地査定価格を算出してみます。

＜周辺で分譲されている一戸建て＞

• 新築建売販売価格　5000万円　
• 想定建築費用　2000万円
• 土地面積　30坪　
• 建築面積　30坪

積算法から算出した土地価格の算出式は以下のようになります。

【積算法】　「新築建売販売価格」－「想定建築費用」＝「土地価格」

新築建売販売価格（5000万円）－想定建築費用（2000万円）＝土地価格（3000万円）

このように、一戸建て用地の査定は、「取引事例比較法」と「積算法」を用いて算出します。一戸建てに適した土地を売ろうとする時は、周辺の新築一戸建ての販売価格を確認してみましょう。この価格は、不動産会社が周辺の取引相場や買い手の予算を調査した上で設定しているため、参考にすることができます。

坪単価を鵜呑みにはできない

上記の場合、土地の価格は3000万円となり、土地の坪単価は、3000万円÷30坪の式から100万円となります。ここで売却する土地面積が45坪だった場合、上記の坪単価から計算すると45坪×100万円＝4500万円となりそうですが、単純計算で出した査定は妥当ではありません。

また、土地から購入する個人は、注文住宅と呼ばれるハウスメーカーや設計事務所、工務店を利用し、希望する設備や建築プランで建てることが多いです。その際には建売住宅と比較すると建築費用が高くなる傾向にあります。

ここで、積算法の算出式で考えると建築費用が高くなるほど、買い手の土地の購入予算も減ってしまいます。つまり、大きい土地だからといって同じ坪単価で査定するわけではないのです。一戸建て用地の査定価格は、買い手のニーズや予算を考慮した上で算出をすることがポイントになります。


一戸建て用地の査定は単純ではありません。不動産会社が作成する査定書には聞きなれない難しい言葉が出てきたり、査定価格算出の方法や根拠がわからないこともあるかと思います。今回のポイントを押さえて、わからないことについては不動産会社に質問してみると良いでしょう。