役員社宅のルール


国税庁は役員社宅の基準を3パターンに分類し、それぞれにおいて、このくらいの賃料を役員から受け取っていれば課税しないですよ、と決めています。

実際に、品川のある賃貸物件で計算したところ、結果に愕然としました。

【表1】
パターン1小規模な住宅
当てはまる住宅は?建物の耐用年数が30年以下の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、建物の耐用年数が30年を超える場合には床面積が99平方メートル以下区分所有の建物は共有部分の床面積をあん分し加えたところで判定)である住宅
賃料相当額算出方法次の(1)から(3)の合計額が賃貸料相当額になります。
(1) (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2%
(2) 12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/3.3平方メートル)
(3) (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%
(品川の一戸建ての場合※)賃料相当額は、3万7000円
パターン2小規模でない住宅
当てはまる住宅は?上記を超えた住宅
賃料相当額算出方法役員に貸与する社宅が小規模住宅に該当しない場合には、その社宅が自社所有の社宅か、他から借り受けた住宅等を役員へ貸与しているのかで、賃貸料相当額の算出方法が異なります。
(1) 次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額になります。
イ (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×12%
(ただし、建物の耐用年数が30年を超える場合には10%を掛けます)
ロ (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×6%
(2) 他から借り受けた住宅等を貸与する場合
会社が家主に支払う家賃の50%の金額と、上記(1)で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額になります
(品川の一戸建ての場合※)賃料相当額は、40万円(1の金額が150,000円程度のため)
パターン3豪華社宅
当てはまる住宅は?豪華社宅であるかどうかは、床面積が240平方メートルを超えるもののうち、内外装の状況等各種の要素を総合勘案して判定。なお、床面積が240平方メートル以下のものについては、原則としてプール等や役員個人の嗜好を著しく反映した設備等を有するものは、豪華社宅対象
賃料相当額算出方法時価(実勢価格)
(品川の一戸建ての場合※)賃料相当額は、80万円
※建物132平米または133平米、賃料80万の品川の一戸建て
平成21年4月1日現在


実賃料が80万円の物件が、3万7000円の賃料、40万円の賃料、相場通りの80万円の賃料相当額という計算になりました。80万円の賃料の9割以上を会社経費参入することも可能でした。

計算例に使ったのは、品川駅徒歩10分の4LDKの2階建ての一戸建てです。
建物面積が133平米 賃料は80万。
固定資産税課税標準額は、土地が約4600万円、建物が約1300万円。
建物面積が1平米減少しても、固定資産税も賃料も変わりなし(同額)で計算しています。

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