「建築条件付土地の売買契約」と「建物の建築工事請負契約」を同じ相手と締結したときに、買主から媒介手数料を多く取ろうと画策する不動産業者もあるようです。



question
不動産業者へ支払う手数料について教えてください。3か月ほど前に、A社との間で「建築条件付土地売買契約」を締結し、後日、同じA社と「建築工事請負契約」を締結しました。土地売買契約は3,600万円で、請負契約は2,100万円です。ところがその土地を仲介した不動産業者から、2つの契約を一本化して建売住宅の形式の売買契約書にするから、5,700万円の売買価格に対する手数料を支払ってくれ、というようなことを言われました。まだそれに対する返事をしていませんが、このようなことは普通なのでしょうか?
(埼玉県 匿名)



answer
土地の売買契約を締結した後、一定期間内に建物の建築工事請負契約を締結することが条件となる「建築条件付土地売買契約」ですが、その媒介手数料を増やそうとして、ご質問のように契約書を差し替える例がときどきあるようです。

土地の売買契約だけなら、ご質問のケースでは3,600万円の契約に対する媒介手数料の上限額が114万円(別途消費税)となります。それに対して、5,700万円(建物価格に消費税100万円分を含むと仮定)の土地建物売買契約に差し替えれば、媒介手数料の上限額が174万円(別途消費税)にまで増えるのです。

一戸建て住宅の新築工事現場

売買契約なのか請負契約なのかを明確にすることが大切。後で差し替えることには法的な問題もある

しかし、このようなやり方は(特殊要因がないかぎり)違法であり、媒介をした不動産業者から契約書差し替えの依頼や、増額した媒介手数料の請求を受けても、それらに応じる義務はありません。

ところが、この時点で契約をやめるわけにもいかず、毅然と拒否することもできずに、渋々と不動産業者からの要求に応じてしまう買主もいることでしょう。

売買契約と請負契約の相手方当事者がそれぞれ違うのであれば、契約書を一本化する余地はあまりないのですが……。とはいえ、契約の相手方が別々のときでも一本化する方法はあるので安心してはいけません。

十数年前にはこのような契約書の差し替えパターンも多かったのですが、宅地建物取引業法に違反するものだとして不動産業者が業務停止処分を受ける事例もあったことから、近年ではだいぶ少なくなっているだろうと考えられます。

しかし、ご質問のような例もありますから、当時のやり方をいまだに引き継いでいる不動産業者もあるのでしょう。

それでは、具体的にどのような問題点があるのかを考えてみることにします。


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