今回は、大家さんからの家賃値上げ通知にどう対処すればよいかについて解説します。

大家さんが家賃を上げると言ってきた!

協議が調うか、裁判が確定するまでの間は「相当と認める額」の家賃を支払えばよい

協議が調うか、裁判が確定するまでの間は「相当と認める額」の家賃を支払えばよい

私が住んでいるアパートは、駅にも近く、生活環境がよいので気に入っています。数年前に住み始めたころは、家賃も平均的な方だったので、満足していました。しかし、子どもが生まれた現在は、家計が苦しく、家賃を払うのも大変な状況です。しかも、最近になって、大家さんから、「家賃を上げたい」という連絡がありました。世間では景気が悪く、賃貸アパートの家賃も安くなっていると聞いたことがありますが、家賃を下げるどころか、上げるなんてひどすぎます。どうしたらよいでしょうか。

借地借家法32条により、賃料の増額請求が可能

家賃の増減に関しては、「借地借家法」という法律に規定があります。賃貸借契約は売買契約とは違って、ある程度の期間継続します。その期間中に経済事情が変われば、賃料などを変更する必要がありますから、賃料の増減額についての規定が設けられているのです。

借地借家法32条を見ると、「租税負担の増減や経済事情の変動、近隣の家賃と比べて不相当な場合に賃料の増額や減額の請求ができる」、とされています。このように、事情に応じて大家さんが従来の契約よりも賃料を増額するよう請求することができることになっています。逆に、借主も「家賃が割高だ」と思う場合には、賃料減額の請求をすることができます。

値上げには応じないとダメなの?

このように賃料増額を請求することができるといっても、従来の家賃は借主と大家さんとの契約で決めたことですから、その契約で決めた家賃を大家さんが「賃料を増額する」と連絡してきたからと言って、一方的に変えられるものではありません。大家さんが連絡してきた通りに賃料が増額されることになるのは、当事者間で協議をして合意をした場合か、裁判が確定したような場合です。

ですから、当事者間の協議が調うか、裁判が確定するまでの間は、借主は「相当と認める額」の家賃を支払えばよいことになっています(借地借家法32条2項)。

相当と認める額とは?

では、「相当と認める額」というのはどの程度の金額をいうのでしょうか。相談者は、「経済情勢も悪く、家賃の相場も下がっているらしい」という話を耳にしていますから、心情としては、もともとの家賃よりも、低い金額を支払いたいと思っているかもしれません。

しかし、借地の場合に関する判決ではありますが、最高裁判所は「供託賃料額が、従前の賃料額を下回らず、かつ主観的にも相当と認める額であるときは、それが公租公課の額を下回っていることを知っていたなどの事情のない限り、相当賃料と認められる」と言っています。つまり、借主が心情的に妥当な金額と考えているものが従前の賃料額を下回っている場合には、相当賃料と認められない可能性がありますので注意が必要です。

大家さんには「相当と認める額」として、少なくとも従前の家賃以上の金額を支払っておく方が無難です。

家賃を受取ってくれなかったら?

借主である相談者の側からすると、「相当と認める額」の家賃さえ大家さんに支払えばよいのですが、大家さんの方で「連絡した金額よりも低い」といって受取ってくれないこともあるでしょう。しかし、だからといって「相当と認める額」を支払っておかないと、賃料未払いの債務不履行になってしまいます。

このように大家さんが受取りを拒否する場合には、「供託」という手続を利用する方法があります。この制度を利用すると、支払いをしたことと同じ効果があります。供託については、お近くの法務局等に問い合わせてみるとよいでしょう。

最近では、家賃の支払いは銀行口座への振込送金になっていることも多いかと思いますので、その場合には一方的に振込送金してしまう、という方法もあります。

賃料増減額の裁判

当事者間で新しい家賃を合意できない場合は、裁判で賃料が確定しない限り、「相当と認める額」を払い続けることになります。大家さんや相談者が、どうしても賃料の増額や減額をしたい場合には、賃料増額または減額の訴えを提起する必要があります。ただ、いきなり訴訟をすることができるわけではなく、その前に「調停」という手続を経る必要があります。ひとまずこの手続を踏まなければ、賃料の増減額の訴えをすることができません。これを「調停前置主義」といいます。「調停」というのは、裁判所で行う話し合いの手続ですから、訴訟とは異なり納得できない内容で一方的に家賃が決められるということはありません。

訴訟で負けたとき

最終的に賃料増額の裁判で確定された家賃が、支払い続けてきた「相当と認める額」よりも高かったときは、以前に大家さんから賃料増額の請求を受けたときまでさかのぼって、その不足分を支払わなければならないことになります。その場合、不足額のみならず、年1割の利息を付加して支払わなければなりません(借地借家法32条2項)。年1割の利息というと、かなりの金額になってしまう可能性がありますから、「『相当と認める額』として、いくらを支払うか」については、慎重に決めておく必要があります。訴訟で争う場合には、このような利息のリスクがあることに注意しておく必要がありますね。

その反面 、相談者から賃料減額の請求をして訴訟を提起し、従前の家賃よりも低い額に確定された場合には、その額と「相当と認められる額」との差額については、大家さんから年1割の利息を付加して返還してもらえます(借地借家法32条3項)。