頭金なしでマンション購入？Ｐａｒｔ１～頭金～(2ページ目)

（２）頭金を貯めてから買う場合
一般的に、必要な頭金は物件価格の２割といわれています。２５００万円のマンションを希望しているゆりこさんの場合は５００万円が必要ということになります。諸経費はローンに頼るとしても、あと３５０万円貯めないといけません。現在の貯蓄ペースは年間７６万円なので、４年半もかかることになります。その間、毎月８万円の家賃を払うと最終的な支出はいくらになるのでしょうか。

住宅ローン２０００万円を金利３％、返済期間３０年で借りると、毎月の返済額は８４，３２０円です。諸経費ローンは（１）と同様とすると毎月の返済額は２８，３０６円。合計１１２，６２６円となります。

ただ、購入は４年半後。それまでに家賃を支払い続けますので、家賃合計は８万円×１２ヶ月×４．５年＝４３２万円になります。

＜ゆりこさんが支払う総額＞
・住宅ローン　　３０，３５５，２００円
（月８４，３２０円×１２ヶ月×３０年）
・諸経費ローン　１，６９８，３６０円
（月２８，３０６円×１２ヶ月×５年）
・頭金　　　　　５００万円
・家賃　　　　　４３２万円
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合計　４１，３７３，５６０円

頭金を貯めてから購入する場合の総額は４１３７万３５６０円となります。すぐに購入した場合は３９６４万２７２０円のため、それより１７３万８４０円多く支払う結果となりました。
ただ、月々のローン返済額は２１，０８１円安くなりますので、差額を貯蓄して繰上げ返済をすることも可能でしょう。４年間で約１００万円貯まりますので、そこで繰上げ返済をすると節約できる利息は約１１１万円。頭金なしで買ったときとの差額は約６２万円と縮まります。
頭金を貯めてから購入すると、完済時期も遅くなるので繰上げ返済をすることが望ましいといえますが、この１００万円の繰上げ返済で２年１ヶ月短縮することができます。

★購入後の諸経費でメリットは半減
すぐに買うのと頭金を貯めてから買うのとでは、ローンだけを比較すればいいわけではありません。住宅を購入すると管理費や修繕積立金、固定資産税など、賃貸のときにはかからなかった費用も発生します。ゆりこさんのケースでは、４年半早く買うことで、その分経費も余計にかかるというわけです。
購入後にかかる諸経費は年間でおよそ２０～３０万円、４年半では９０～１３５万円です。（１）と（２）の差額は１７３万円なので、早く買ったメリットのほとんどは消えてしまう計算です。

★家賃、ローン、金利などによって損・得はさまざま
ゆりこさんのケースでは、（１）ローンを多く借りてすぐに買ってしまった場合と（２）頭金を貯めてから買う場合とでは大きな差はありません。それならば早く気に入った家に住んだほうがいいという考えもあるでしょう。

ただし、これはあくまでも一例で、現在支払っている家賃、これから貯蓄できる額、頭金として必要な額、ローン金利、住宅ローン減税などによってどちらのケースがいいかは異なります。現在の家賃が１５万円と高めなら買った方がいいかもしれませんし、社宅などに住んでいて毎月２～３万円しか住居費がかかっていないというなら貯蓄を増やした方がいいでしょう。

また、実際に借りたい金額のローンが組めるかどうかも問題です。物件価格の１００％まで貸してくれる金融機関は限られており、収入要件なども通常より厳しくなっています。住宅ローンが多めに借りられず、やむを得ず無担保ローンなど金利の高いローンを組んで返済に困っている人もいますので、頭金なしで購入する場合には、返済計画をしっかり立ててから行うことが望ましいでしょう。

次回は「頭金がなくても借りられる住宅ローン」です

＜関連サイト＞
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