売買契約書などの印紙税

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マイホーム購入時には3つの税金がかかります。聞きなれない税金もあると思うのでその内容と金額については確認しておきましょう。
マイホームを購入する場合、まずは契約書が必要になります。土地のみの購入や新築分譲戸建て・マンション、中古マンション・戸建ての場合は不動産売買契約書、建物を建築する場合は工事請負契約書になります。

そもそも、法律で課税対象となる契約書(正式名称は課税文章といいます)などを20種類決めていて、契約の内容や金額によって、印紙税が発生します。マイホームを購入するときの不動産売買契約書と工事請負契約書はその課税文章に該当するので印紙税が発生することになります。ちなみに印紙税は国税になります。

不動産売買契約書と工事請負契約書の印紙税の納税の方法は、収入印紙を郵便局などで購入して、その収入印紙を契約書に貼付して消印をすることで完了します。

印紙税の具体的な金額は次のとおりで、不動産売買契約書と工事請負契約書は同額となります。

● 不動産売買契約書(契約金額が500万円~1億円の分だけ表記
  • 契約金額が500万円超1,000万円以下 1万円
  • 契約金額が1,000万円超5,000万円以下 2万円
  • 契約金額が5,000万円超1億円以下 6万円

● 工事請負契約書(契約金額が500万円~1億円の分だけ表記)
  • 契約金額が500万円超1,000万円以下 1万円
  • 契約金額が1,000万円超5,000万円以下 2万円
  • 契約金額が5,000万円超1億円以下 6万円

もし、印紙税の納付をしなかった場合(契約書に印紙を貼らなかった場合)は、納付しなかった印紙税の額の3倍を過怠税として支払う必要があります。

印紙税の軽減処置

不動産売買契約書と工事請負契約書の印紙税は期限付きですが、契約金額が1,000万円以上の場合は、次のような軽減処置があります(契約金額が1億円までを表記)。なお軽減処置の期限は平成21年3月31日までとなっています。
  • 契約金額が1,000万円超5,000万円以下 1.5万円
  • 契約金額が5,000万円超1億円以下 4.5万円

物件引渡しのときの登録免許税

物件が引き渡されるときには、法務局で所有権の登記を行います。また、住宅ローンの借入がある場合は、抵当権設定(担保設定)の登記も必要になります。注文住宅など建物を新しく建てた場合の所有権については、所有権の移転登記を行います。また、土地のみの購入や中古マンション・戸建ての場合は、その前に物件の所有者が所有権の登記を行っているので、所有権の移転登記になります。

新築分譲戸建て・マンションは、物件完成時に1度住宅会社が所有権の保存登記を行うので、新築ですが、引渡し時には所有権の移転登記を行います。これらの登記を行うときに発生するのが登録免許税です。実際の納税の方法は、法務局で登記申請をするときに納付しますが、登記するときは通常司法書士に依頼するので、そのときに司法書士に代行手数料や報酬といっしょに支払います。ちなみに登録免許税は国税となります。

登録免許税は契約金額ではなく、土地・建物の課税標準額をもとに次のように計算されます。ちなみに、課税標準額とは、固定資産課税台帳の価格で、その年の1月1日現在の市町村が発行する固定資産課税台帳の証明書で確認することができます。
  • 所有権の移転登記(売買):土地は課税標準額×1%、建物は課税標準額×2%
  • 所有権の保存登記:課税標準額×0.4% 
  • 住宅ローンの抵当権設定登記:課税標準額×0.4%

土地や中古マンション・戸建ての土地・建物の課税標準額は通常わかっていますが、新築物件の場合は、固定資産課税台帳に課税標準額が登録されていません。この場合は、各法務局、地方法務局ごとに定められた「新築建物価格認定基準表」で課税標準額を計算します。

登録免許税の軽減処置

マイホームを購入する場合、登録免許税にも期限付きで軽減処置があり、具体的には次のように税率が軽減されます。なお、軽減処置の期限は、土地の売買による所有権の移転登記は平成20年3月31日まで、その他の登記は平成21年3月31日までとなっています。
  • 所有権の移転登記(売買):土地は課税標準額×1.5%、建物は課税標準額×0.3%
  • 所有権の保存登記:課税標準額×0.15%
  • 住宅ローンの抵当権設定登記:課税標準額×0.1%

●ただし、この軽減処置を受けるために次のような条件があります。
  • 自己用の住宅を取得したあと、1年以内に入居すること
  • 建物の登記簿上の床面積が50 m2以上
  • 市町村長の「住宅用家屋証明書」が必要(司法書士が登記を行う場合は司法書士が市区町村から交付受ける)

なお、中古物件の場合は、マンションなど耐火構造は築25年以内、木造などの耐火構造以外は築20年以内に建築されたものが対象となります。ただし、この年数を超えている住宅でも一定の耐震基準に適合するものは、この築年数を超えていても対象となります。

次のページでは不動産取得税について解説します。