マンション購入術/マンション購入の失敗・トラブル

ズバッと解決!駐車場トラブル1問1答

全世帯分の収容台数が確保できないマンションでは、駐車場に関するトラブルが後を絶ちません。そこで、敷地内駐車場をめぐる基礎知識を、法律面を中心にQ&A形式でまとめてみました。

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マンション3大トラブルの1つ「駐車場」
マンション3大トラブルの1つとされる敷地内駐車場をめぐる様々な問題。マイカー族がマンション暮らしを始めると、多かれ少なかれ何らかの課題に直面するものです。その中でも駐車場使用契約に関するトラブルは根が深く、解決も容易ではありません。

おそらく「駐車場使用契約」や「駐車場使用細則」が未整備であることが主因と思われますが、全世帯分の駐車スペースが敷地内に確保されていないことが根底にあることも間違いない事実でしょう。

そこで、改めてマンション駐車場をめぐる基礎知識を、法律面を中心にQ&A形式でまとめてみました。

Q 敷地内駐車場の契約関係を教えて?


まず「敷地」についてですが、マンションの敷地は区分所有者全員の共有財産で、区分所有権の目的となる各専有部分の床面積割合に応じて持分が定められています。そして、当該敷地の一部を利用して区分所有者のために設けた駐車スペースが敷地内駐車場です。

敷地内駐車場の使用料(駐車料金)の納入先が管理組合となっている場合には、敷地内駐車場の管理主体は管理組合となり、駐車場使用契約につき管理組合を貸し主、使用資格を有する区分所有者を借り主とする契約関係が成り立つこととなります。納入先が受託管理会社の場合には、同管理会社が当該駐車場の管理主体となります。

Q 敷地内駐車場の権利形態はどうなっているの?


平成9年に標準管理規約が改正されるまでは、敷地内駐車場に「専用使用権」が管理規約上、認められていました。専用使用権とは、特定の区分所有者が排他的に当該駐車場を使用できる権利のことです。そのため、区分所有権に駐車場の専用使用権が付随することになり、(旧)区分所有者が自宅(専有部分)を売買する際、敷地内駐車場の使用権も同時に売買、つまり、新たな買受人(新区分所有者)に引き継げることとなりました。

ところが、これではいつまで経っても他の区分所有者が敷地内駐車場を使用することができず(全戸分の敷地内駐車場がない場合)、組合員同士の公平性を欠くことになります。そこで標準管理規約が見直され、「専用使用権」という言葉は削除されました。


管理組合は、(中略)特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる(マンション標準管理規約 第15条第1項)

区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者または第三者に譲渡または貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う(同 第15条第3項)


なお、ご存じの通り、マンション標準管理規約は一般分譲の住居専用の単棟型マンションを想定しています。そのため、特に、全世帯分の駐車場が敷地内に用意できているマンションなどでは、必ずしもマンション標準管理規約に準拠させる必要はないでしょう。一部の区分所有者に特別の影響が及ばなければ、総会決議を経て、専用使用権を持たせることが可能です。組合員間の意思統一が図られていれば問題ないのです。


 次ページへ続きます。

更新日:2006年10月24日

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