不動産売買の法律・制度

【不動産売買の法律・制度】No.１　都市計画区域と市街化区域

不動産売買の法制度

更新日：2002年04月11日

No.１　都市計画区域と市街化区域

平野雅之

建築規制のすべての基本となる都市計画区域と市街化区域の概要について説明します。

都市計画区域や市街化区域などについて詳しくはこちら
≪都市計画法と都市計画区域の基礎知識≫

このコーナーでは毎回１つのテーマについて簡単に解説していきます。約１年で不動産の基礎がひととおり分かることを目標にしていますが、これだけでは宅建は受かりませんのであしからず！

１回目はすべての基本となる「都市計画区域と市街化区域」について。

■ 都市計画区域

首都圏の市町村では、その大半が都市計画区域に指定されています。「健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保する」という小難しい理念が書かれていますが、簡単にいえば「好き勝手に建物を建てたり開発させないために制限を加える地域」ということです。

原則として人口が１万人以上で、商工業など都市的な仕事に従事している人が全就業者の50％以上、中心市街地に住んでいる人が3,000人以上、等々の条件があって、平成10年現在では全国で1,294箇所（複数の市町村にまたがるものを含む）の都市計画区域があります。

つまり、原則では人口１万人以下の町村や、半数以上が農業、漁業の町村は、都市計画区域にならないってことですね。

■ 市街化区域と市街化調整区域

都市計画区域に指定された区域のうち、三大都市圏やその周辺、一定規模以上の区域については、市街化区域と市街化調整区域とに線引きされることになっています。

市街化区域は既に市街地を形成している区域（既成市街地）と、優先的かつ計画的に市街化を図る区域であり、市街化調整区域は市街化を抑制する区域となっています。

ちなみに、東京23区は主要河川の河川敷を除いて、すべて市街化区域に指定されています。市街化調整区域は山や海の方、と考えがちですが、実は横浜市内あたりでも、多くのエリアで市街化調整区域に指定されています。

市街化調整区域では、以前から住宅が建っていたような土地を例外として（許可が必要）、原則として住宅を建てることができません。

ところが市街化調整区域だったはずの土地に、いきなり役所の建物が建っていたりして・・・。

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