不動産売買の法律・制度/不動産売買の法制度

手付金と申込み証拠金

不動産の売買契約の際には手付金を支払います。また、購入の意思表示をする際に「申込み証拠金」を預けることも多いでしょう。これらがどのように違うのか、法的な位置付けや取り扱いについてしっかりと理解しておくことが大切です。(2014年改訂版、初出:2002年7月)

この記事の担当ガイド

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
【ガイドの不動産売買基礎講座 No.14】

不動産の売買契約のとき、通常は買主から売主へ手付金が支払われます。また、新築マンションなどの購入申込みの際には、申込み証拠金として5~10万円程度の金銭が支払われることも多いでしょう。今回は手付金と申込み証拠金の違いについて説明したいと思います。


申込み証拠金とは

申込み証拠金とは、購入の意思表示をする際に「優先的に購入できる権利を確保する目的」で売主に対して「預ける」もので、「冷やかしではなく本気ですよ」といった程度の意味合いで授受されます。

そして、前回の≪売買契約の成立時期≫で説明したように、この時点で売買契約は成立していませんから、後で購入の意思表示を撤回することは可能であり、契約をしなければ申込み証拠金は必ず返還されるべきものです。

一時期、この申込み証拠金の返還をめぐってトラブルが頻発し、大きな問題となったことがありました。現在も申込み証拠金の授受についての規制はありませんが、その預り証の中に「契約不成立の場合には全額返還します」と明記するよう、監督官庁より指導されています。

なお、申込み証拠金は多くても10万円程度です。あまりに高額な金銭を要求された場合には十分に注意しなければなりません。


手付金の性質

手付金は契約の成立を前提として買主から売主へ支払われるもので、たとえば中古物件の契約なら、売買金額の10%程度のケースが多いでしょう。

不動産業者が売主の場合にはいろいろと制約があり、新築物件等で未完成の場合には売買金額の5%(かつ1,000万円以下)、完成済み物件や中古物件(工事を伴わないもの)では売買金額の10%(かつ1,000万円以下)までが通常に受け取ることのできる手付金の額です。

手付金の額がこれを超える場合には、法で定められた保全措置を講じなければなりません。ただし、保全措置を講じたとしても、不動産業者が売主の場合に手付金として受け取ることのできる金額は、売買価格の20%が上限となっています。

また、手付金は売買金額の一部(いわゆる内金)ではありません。したがって、厳密にいえば売買代金の支払い(決済)のときには、いったん手付金を買主へ返還し、改めて売買代金の全額を買主から売主へ支払うことになります。

しかし、そのような手続きは煩雑になるため、実際の取引では手付金を売買代金の一部に充当したうえ、残りの売買代金を決済時に支払うことになります。売買契約書に「この手付金は、残代金支払いの際に売買代金の一部に充当します」などと記載してあるのはそのためです。

ちなみに、手付金は「買主から売主へ」支払うものと決まっているわけではなく、逆に「売主から買主へ」支払ったとしても法的効果は何ら変わりません。しかし、取引の慣習として「買主から売主へ」支払うのが普通でしょう。

また、法的には手付金の性格として「証約手付」「違約手付」「解約手付」に分けられ、それぞれ少しずつ取り扱いが異なります。

「証約手付」は、純粋に契約が成立したことの証しとしてのみ授受されるものです。

「解約手付」はいわゆる「手付放棄・手付倍返し」による契約の解除権を留保する目的があり、通常の取引での手付金はほとんどこの「解約手付」だと判断されます。「違約手付」も扱いは似ていますが、「違約があったときに没収する」ということで意味合いが少し異なります。

なお、「手付放棄・手付倍返し」による契約の解除はいつでもできるわけではなく、契約の相手方が契約の履行に着手した後はできないものとされています。この「契約履行の着手」というのはいろいろと難しい問題を含んでいますので、別ページの説明をご覧ください。


関連記事

不動産売買お役立ち記事 INDEX
ガイドの不動産売買基礎講座 INDEX

売買契約の成立時期
不動産売買の流れ
契約履行の着手
契約締結後に転勤!手付放棄しないとダメ?


更新日:2014年04月01日

(公開日:2002年07月11日)

あわせて読みたい

    この記事を読んで良かったですか?

    良かった

    0

    この記事を共有する