資産運用

【資産運用】投資物件は利回りで選別される・後編

これがキホン！資産運用の大事な話

更新日：2007年06月25日

投資物件は利回りで選別される・後編

久谷真理子

投資用物件の選択のポイントは利回り。「投資物件は利回りで選別される・後編」として、毎月の家賃があがるとどうなる？を考えます。

家賃があがったら

物件価格を維持したいのなら、賃料をいかに維持するかがポイント

前編とは反対に、月々の家賃が１万円あがって16万円になったらどうでしょう？物件価格はケース１のままで1,800万円だとしたら、16万円×12ヶ月／1,800万円となり、利回りは10.6パーセントにあがります（ケース４）。

【ケース４】

家賃／月……16万円
物件価格……1,800万円
16万円×12ヶ月／1,800万円＝0.106…
→利回りは約10.6パーセント

利回りがあがると、競合する物件に比べて競争力が増します。オーナーにとっては、収入増もうれしいことですが、売却もしやすいということになります。所有しっぱなしの場合にはついつい忘れがちなことですが、投資である以上、流動性を保つのは大切なことです。

家賃があがると高く売れる？

ところで、地域の標準的な物件の利回りが10パーセントであり、その利回りで売れているのなら、利回りが10.6パーセントなくても売れるかもしれないということが考えられます。このようなときは、物件価格をあげて利回りを10パーセントに落とすことを行います。月々の家賃が16万円、要求される利回りが10パーセントであるなら、16万円×12ヶ月／0.1となり、物件価格は1,920万円に上昇します。

【ケース５】

家賃／月……16万円
利回り……約10パーセント
16万円×12ヶ月／0.1＝1,920万円
→物件価格は1,920万円

極端に条件が違わなければ、投資家たちは、利回りで買ってくるケースが多く見受けられます。つまり、価格を上げても利回りが保たれるなら「売却が可能」ということです。1,800万円だったものが1,920万円で売れたらうれしいですね。

利回りは、家賃と物件価格に左右されます。物件価格を維持したいのであれば、賃料をいかに維持するか（可能であればあげるか）がポイントになります。そのためには、安易に家賃を下げたりしないこと。空室を避けるためなど、さまざまな事情から難しいことではありますが、「家賃をあげる、もしくは維持する」努力をしておくことで、月々の収入でうれしい思いをするだけでなく、売却の際にもいい思いをすることができる可能性は大です。

【関連リンク】
投資物件は利回りで選別される・前編（All Aboutはじめてのマンション投資）
不動産投資は利回りが高い？（All Aboutはじめてのマンション投資）
利回りについて