マンション購入のタイミングについても教えてください
皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。今回のご相談者は、49歳の会社員の方。現在は賃貸マンションに一人暮らしをしており、マンションの購入を考えているとのこと。ファイナンシャル・プランナーの深野康彦さんがアドバイスします。
安心感を得るためマンションを買いたい
moonさん
女性／会社員／49歳
東北／借家
■家族構成
一人暮らし
■相談内容
独身で一人暮らし、現在は賃貸マンションに暮らしていますが、マンション購入を考えたいと思っています。
ローンによる購入価格はいくらぐらいが現実的なのか知りたいです。住む場所は、ある程度の広さや新しさにもこだわることで日々の安心感を得たいと思っています。
現在、大学院に社会人入学し、2年間は教育費がかかります。在学中または、修了後の転職も考えており、年収アップを目指しています。
購入のタイミングも1年後が可能なのか、修了後にしたほうがいいのか判断基準が持てない状態です。
趣味・教養・娯楽費は書籍代など、雑費は友人との食事などです。深野さんにお聞きできればありがたいです。
■家計収支データ
相談者「moon」さんの家計収支データ
（1）ボーナスの使い道
貯蓄30万円
（2）貯蓄について
毎月の貯蓄はiDeCo2万3000円、NISAによる積立2万5000円です。
（3）家計収支について
収支の差は、普通預金に貯まっていきますが、毎月ではないものの友人との食事や美容院に行く費用で黒字にならない月もあるかと思います。
（4）自動車について
通勤のガソリン代は会社負担のため、車両費の1000円はオイル交換など維持費を均した金額＋日常のガソリン代です。買い換えは、3～5年後をめどに。予算は現状100万～150万円程度で考えたいと思います。
（5）加入保険について
本人／
・医療保険（終身払い、入院5000円、入院一時金あり）＝毎月の保険料3453円
（6）働き方、転職について
スキルアップをして転職を考えています。転職を成功させ、年収500万円は目指したいです。定年後もなるべく長く、雇用延長などで働きたいと考えています。
（7）マンション購入について
築10～20年、2LDKで見たときに希望するエリアの価格は2000万円程度、管理費1万円程度、駐車場代1万円程度です。
（8）公的年金について
約390万円（国民年金260万円、厚生年金130万円）
（9）ご家族・ご親族について
両親と兄が1人です。両親は持ち家、現状は大丈夫ですが今後、介護はある程度必要になるかもしれません。相続については不明ですが、大きな資産はないと思います。
■FP深野康彦の3つのアドバイス
アドバイス1 マンション購入は2年後。全力で頭金づくりは必須
アドバイス2 住宅ローンが終わるまでは収入を得る必要がある
アドバイス3 どんな老後の生活を過ごしたいかで、必要資金は変わる
アドバイス1 マンション購入は2年後。全力で頭金づくりは必須
大学院を修了する2年後に2000万円の中古マンションを購入するとして、マネープランを考えてみます。大学院に通っている間は教育費もかかりますし、現在の貯蓄額ではマンション購入の頭金がありませんから、最低2年間はマンション購入の頭金づくりが必要です。現在の収支では1万8000円ほどの使途不明金があります。なにかしらに使っているのかもしれませんが、これは意思を持って貯蓄に回すようにしてください。ただ、いきなりは難しいようであれば、現在から少し増額して毎月5万円の貯蓄を。年間60万円。ボーナスの30万円は全額貯蓄。1年で90万円、2年で180万円です。現在の金融資産260万円を加算すると440万円になります。
ここから頭金200万円、購入にかかる諸費用を100万円として、住宅ローンは1800万円。金利は2.0％、返済期間20年で計算すると、毎月の返済額は約9万1000円となります。これにマンション管理費・修繕積立金として2万円を加えると、毎月の住居費は約11万1000円、現在より約5万1000円の増額となります。
注意が必要なのは、金融資産の残りは140万円ですが、このうち85万円はiDeCoなので、60歳までは原則引き出せないお金です。キャッシュとして手元に残るのは55万円だということです。この後、貯蓄を増やしていくとしても、マンション購入後の現預金が非常に心許ないということは覚えておいてください。
また、頭金づくりに際しては、現預金で貯める必要があります。当面はiDeCo、NISAの積立は休止して、定期預金などで確実に貯めるようにしてください。
アドバイス2 住宅ローンが終わるまでは収入を得る必要がある
2年後にマンション購入したあとの家計収支としては、大学院修了後は年収500万円を目指すとのことですが、現時点では不確定なため、収入が変わらないものとして計算します。住居費が5万1000円増額になりますが、大学院を修了していれば、教育費の5万円を充当することができます。ほかの支出に変化がなければ、本来、毎月6万5000円は貯蓄できるはずなので、毎月6万円を貯蓄として先取りし、年間72万円。ボーナスから18万円貯蓄できれば年間90万円で、マンション購入前と同じ年間貯蓄額を維持できます。
年間90万円の貯蓄を60歳になるまでの9年間、続けられれば、810万円となり、マンション購入後の金融資産の残り140万円と合算して950万円。車の買い替え150万円かかるとして、800万円。これが60歳時点での金融資産となります。
ただ、60歳以降、71歳までは住宅ローンの支払いが続きますので、毎月の支出18万円程度をまかなえるだけの収入を得る必要があります。65歳からは公的年金を受給できますが、70歳まで働いて収入を得るのであれば、公的年金は70歳まで繰り下げて、その後受給額を増やすことも検討してみてください。
いただいたデータでは公的年金のうち、国民年金が260万円との記述がありましたが、現在、国民年金の満額は79万5000円（令和5年度）です。国民年金ではなく、企業年金などかもしれませんが、公的年金の受給額は、再度確認してください。
アドバイス3 どんな老後の生活を過ごしたいかで、必要資金は変わる
71歳で住宅ローンの返済が終われば、その後は生活コストをぐっと抑えることができます。その時の公的年金額次第ですが、公的年金のみで生活をまかなうことができれば、800万円の金融資産は、予備のお金として、ずっとキープしておくことが可能でしょう。70歳以降も収入を得ることができれば、金融資産を積み上げることができるので、健康状態次第ですが、できれば1000万円を目指して、老後資金の準備はしてほしいと思います。
老後にどのような生活をなさりたいのか。それによって必要な老後資金も変わってきます。年収が上がれば、もう少しゆとりのある試算になるとは思います。現時点の収支では、マンション購入は計算上、可能ですが、住宅ローンの返済が終わるまでは働く必要があること、それでも手元の老後資金はギリギリであること、それを踏まえたうえで、マンション購入を検討するようにしてください。
少なくとも、2年の猶予があります。その間に貯蓄を増やすことはもちろんですが、まずは転職に成功し、収入を増やすことに全力で取り組んでください。
相談者「moon」さんから寄せられた感想
マンション購入について、漠然とした悩みにもかかわらず、的確にご回答いただきありがとうございました。まずは現預金を貯めること、転職による収入アップを目指すという目標が定まりました。老後資金にゆとりがないこともわかりましたので、公的年金の受給額も確認しながら、2年後に購入できるよう、がんばりたいと思います。今回アドバイスいただいたおかげで、ただ不安に思ったり悩んだりしているだけでなく、努力すればできる方法もあると前向きに考えられるようになりました。※マネープランクリニックに相談したい方はコチラのリンクからご応募ください。(相談はすべて無料になります)
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教えてくれたのは……
深野 康彦さん
マネープランクリニックでもおなじみのベテランFPの1人。さまざまなメディアを通じて、家計管理の方法や投資の啓蒙などお金まわり全般に関する情報を発信しています。All About貯蓄・投資信託ガイドとしても活躍中。著作に『55歳からはじめる長い人生後半戦のお金の習慣』（明日香出版社）、『あなたの毎月分配型投資信託がいよいよ危ない!』（ダイヤモンド社）など
取材・文／伊藤加奈子
