生産緑地の2022年問題は相続税にも影響大！

不動産業界の「2022年問題」は生産緑地の解除

不動産業界では「2022年問題」が注目されています。生産緑地の解除が可能となる2022年に土地が一斉に解除となれば、大量の土地が売却され地価が大幅に下落する恐れがある、というものです。「2022年問題」は相続税にも大きな影響があり、また農家だけの問題ではありませんので確認してみましょう。

生産緑地とは

市街化区域にある500平米以上の農地で行政からの指定を受け、固定資産税が宅地に比べ大幅に安くなるほか、相続税の評価が下がる、相続税の納税を猶予してもらえるなどの恩恵がある土地です。反面、農業を30年間続ける必要があります。生産緑地は全国に1万3442ヘクタールあり、戸建100万戸分に相当する広さとも言われています。

2022年は30年経過の年

1992年に始まった生産緑地制度の30年間の制限の期限が2022年に到来し、農地をやめて宅地化できるようになってきます。農業を続けることは大変です。これを機に農地を宅地にしようとする人が多ければ、一斉に宅地が増え、また土地の売却が大量に出回れば地価が大幅に下落してしまう恐れがあります。生産緑地はそのほとんどが三大都市圏（なお山手線の内側に生産緑地はない）で、その地域の地価が下がればその周りや地方の土地にも当然に影響が出てくると考えられます。

農家は決断を迫られる

2022年の期限が迫るなか、農家は様々な決断をする必要があります。特に相続税の納税猶予を受けている人は影響が大きいです。

• 農業を続けるか否か（10年ごとの延長が可能）
• 続ける場合の後継者がいるか否か
• 辞めたら納税猶予されていた相続税と利子を払えるか
• 辞めた後の固定資産税が払えるのか
• 固定資産税対策にアパートなどを建てるか 

農家でなくても他人事ではない

地価が全般的に下がるということは賃料も下がることを意味します。平成27年の相続税の増額を機に節税対策としてアパートが急増。人口の減少、空き家の増加なども追い打ちをかけ、空室の増加、賃料の引き下げ対応といった収入減少やローンの返済の困難なども考えられます。農家でなくても、特に貸家を所有している人は2022年問題の影響は間接的に大きな問題になると考えられます。

今のうちから対策を考えておく

期限が近づく前に地価の下落は始まると言われています。2020年のオリンピックくらいまでは大丈夫と言う意見もありますが、下がる前に売っておこうという人も当然おり、下落が始まれば急激な下落も考えられます。今のうちから出来ることをやっておくことも大切です。

• 農業の後継者を話し合っておく
• すぐ売れるように測量をしておく
• 空き家は売っておく
• 借入金がある場合は利率の低いところへの借り換えや、返済額を減らし返済期間の延長

まだまだ先と思っていても、時間はあっという間に過ぎて行きます。また年齢を重ねるごとに何かの行動をすることがおっくうになってしまうものです。気付いた時には遅かった、とならないように、専門家への相談や事前の対策をしておくことが大切です。