「家を買おう!」と思って、張り切って不動産の売買契約を交わしたものの、何らかの事情で「やっぱりやめたい」となることもあるでしょう。万が一に備えて、売買契約の解除について知っておきましょう。

不動産売買契約の解除には、主に手付金を放棄して解除する方法と相手方の契約違反により解除できる方法があります。順に解説します。


手付金を放棄して解除

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不動産の売買契約を交わす時、買主から売主に「手付金」を支払う

不動産の売買契約を交わす時は、買主から売主に「手付金」を支払うのが一般的です。手付金には、「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3つがあり、授受される目的によってその性格が異なります。

売買契約にあたって、手付金の目的をはっきり定めなかった場合、手付は「解約手付」と推定されます。「解約手付」とは、売買契約成立後、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、次の方法によって契約を解除することができるとするものです。
  • 売主から契約解除する場合 …… 手付金の倍額を買主に返還する
  • 買主から契約解除する場合 …… 手付金を放棄する
ところで、実際の売買契約を交わす際は、解釈の相違からトラブルに発展することを防ぐために、次のようにするのが一般的です。
  • 手付は「解約手付」とする
  • 「手付解除期日」を定める(但し、売主が宅建業者でない場合)
これによって、売主、買主は、契約を手付解除期日までであれば、売買契約を解除することができます。

手付金の額は、売買価格の5%だったり、10%だったり、100万円だったり……、契約によってさまざまです。手付の額が多いほど売買契約に拘束力が生まれる、といった見方もできるかもしれません。

契約違反による解除

売主、買主のどちらかに契約違反があったとき、相手方は違反した者に対して、一定期間内に契約を履行することを促し、それでも応じない場合には売買契約を解除できるとされています。また、売買契約が解除されると、その解除によって生じた損害賠償を請求することができます。

しかしここで、その損害を証明し、確定するのは難しいという問題が起こりかねません。そこで、売買契約においては、損害額を一律に売買代金の20%相当などと定め、これを違約金とするのが一般的です。

これによって、売主、買主は、相手方が債務の履行を怠ったときには、その相手方に対し、書面で債務の履行を催告したうえで、本契約を解除して違約金の支払いを請求することができます。


その他にも、契約解除になるケースとしては、売買契約の対象物が引渡し前に滅失してしまった場合、融資の承認が得られない場合などがあります。

そもそも、売買契約を結んだら、契約通りにコトを進めるのが原則です。その解除は簡単なことではないと心得ましょう。しかし、絶対に解除できないということではありませんから、思うところのある人は、専門家に相談するなどしてみましょう。


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