確定申告の勘違い！正しい不動産所得とは？(2ページ目)

手元に残るお金と不動産所得は違う！

不動産所得って何？

「不動産所得＝手元に残るお金」といった誤ったイメージ、つまり手元に残ったお金に対して税金がかかるという認識を持っている人が多いと感じます。しかし、毎月キャッシュで入ってくる賃料などから、管理費などの経費やローン返済など、キャッシュで出て行くものを控除して手元に残るお金（キャッシュフロー）は、税金計算のモトになる不動産所得とは違います。まずここをしっかりおさえましょう。

キャッシュで入ってくるもの ? キャッシュで出て行くもの ≠ 不動産所得

税金計算のもとになる不動産所得って？

税金を計算する際にモトになる不動産所得は、収入金額から必要経費を控除することで求めます。

収入金額 ? 必要経費 ＝ 不動産所得

収入金額には、毎月の賃料や地代のほか、更新料や礼金などが含まれます。また、敷金のうち、返還しないことが確定したものも収入に計上します。必要経費として収入から控除が認められるのは、大きく分けて管理費などの経費、減価償却費、それからローン返済の利息部分です。特に注意したいのは減価償却費と支払利息。それぞれが、不動産所得を計算する際に、どのような扱いになるのかを確認しておきましょう。

■減価償却費
土地は時の経過とともに減価するものではありません。しかし、建物などの資産は、時がたつにつれ、その価値が減っていくと考えられます。このように、価値が減っていく資産を減価償却資産といいますが、減価償却資産を取得するためにかかった費用は、「使用期間にわたり分割して必要経費とすべきもの」と考えられています。これが、減価償却費。実際の支出はないものの、不動産所得の計算においては必要経費として収入金額から控除できるようになっています。

■支払利息
ローン返済に関しては、利息部分が必要経費として認められるものの、元本部分は必要経費として認められていません。手元からキャッシュが出ていっているのに経費にはならないことに注意が必要です。

税金計算のモトになる不動産所得は、収入金額から必要経費を控除することで算出されます。つまり、必要経費として計上できるものが大きければ大きいほど、不動産所得を減らすことができ、税金の負担も軽くなるということです。

キャッシュフローは大切な目安

最後になりますが、税金を計算する際のモトではないものの、キャッシュフローは賃貸経営を行うにあたって大切なもののひとつ。これが、赤字にならないということは、資金繰りに困らずに賃貸経営を行うことができるという目安になります。不動産所得の計算とあわせて、キャッシュフロー計算もしっかりしておきましょう。

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