二世帯住宅は登記の仕方で税負担が変わる？(2ページ目)

区分登記なら住宅が2戸に！

区分登記なら2戸になるため、1戸あたりの広さは小さくできる

そして、区分登記は、二世帯住宅を“2戸の住宅”として登記をするタイプです。ただし、2戸の住宅として判断されるためには、内部で行き来できるようになっている二世帯住宅の場合は、その行き来できる場所に防火扉をつけ、カギがかかるようになっている必要があります。

区分登記ができると、同じ土地に建っている一見1戸に見える住宅でも、2戸の住宅が建っていると判断されるため、不動産取得税や固定資産税の軽減措置の適用の有無は、それぞれ2戸に区分して判断されます。

たとえば、不動産取得税については、床面積が50平米以上240平米以下に該当する場合、不動産の価格（固定資産税評価額の課税標準額）に税率3％をかける前に、その価格から1200万円を差し引くことができます。

広い土地や広い建物は軽減が少ない

それから、固定資産税については、土地部分が住宅1戸につき200平米までの部分について、課税標準額（固定資産税の税率がかけられる金額）が6分の1に軽減されます。200平米を超えてしまうと、その部分の軽減は3分の1になってしまいます。これは、都市計画税についても軽減幅は異なるものの、同様の制度があります。

また、新築住宅については、建物部分の固定資産税が3年間（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間）2分の1になる軽減措置がありますが、この要件も床面積が120平米までの部分についての軽減になります。

したがって、どの程度の広さの土地に、どの程度の二世帯住宅を建てるかにもよりますが、すべての軽減措置を受けるためには、区分登記できるような建て方が望ましいといえるでしょう。

しかし一方で、区分登記できるということは、完全に2戸の住宅を建てるのと同様の費用がかかるともいえますので、建築コストが高くなる傾向があります。税負担のみで検討するのではなく、トータルの費用も比較検討することが重要でしょう。



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