世田谷区は価格低下で比較的順調な売れ行き

品川区、大田区、目黒区では都心エリアと同じように専有面積が縮小傾向ですが、世田谷区だけは例外でファミリー向け物件中心が続いています。東京カンテイのデータをもとに城南エリアの相場動向をみてみましょう。

目黒区では平均専有面積が40 m²台に

城南エリアの4区のうち、世田谷区を除いた品川区、大田区、目黒区では都心エリアと同様に面積縮小傾向が強まっています。単価が上がり、ファミリータイプにすると価格が高くなるため、面積縮小によって価格を抑える物件が多くなっているのです。

その典型が目黒区。2008年の平均専有面積は65 m²台だったのが、2009年1月～9月の平均は45 m²台で、20 m²以上も狭くなっています。3LDKを中心とするファミリータイプ中心の市場だったのが、1LDK、2LDKなどのコンパクトタイプのマンションがメインになっているわけです。平均坪単価も下がっています。2008年は390万円台だったのが、350万円台まで下がりました。坪単価が下がり、専有面積が狭くなっている結果、平均価格は大幅にダウン。2008年の8,000万円近い平均価格が、2009年は4,673万円と4割以上のダウンです。

大田区では平均価格が3,000万円台まで低下

目黒区の例でわかるように、平均価格でみればかなり買いやすくなっているわけですが、これは品川区、大田区にもあてはまります。品川区をみると、2008年には平均専有面積58 m²台だったのが、2009年には53 m²台に縮小し、かつ平均坪単価は340万円台から331万円台に下がり、2009年の平均価格は2008年の6,232万円から5,300万円に下がりました。

大田区も同様で、2009年の専有面積は52m²台で、平均坪単価は251万円台。専有面積は2008年に比べて１m²ほど狭くなった程度ですが、坪単価は前年比11.6％のダウン。結果、平均価格は2008年の4,363万円から、2009年には3,671万円まで低下しているのです。

「価格的にみれば、かなりこなれてきたという印象が強くなっています。そろそろ値頃感が出てくるのではないでしょうか」（東京カンテイ市場調査部 上席主任研究員・中山登志朗氏）

世田谷区の坪単価は前年比1割強のダウン

以上の3区と異なるのが世田谷区。2009年1月～9月の平均専有面積は71 m²台で、2008年の73 m²台と多少縮小しているものの、前述の3区でコンパクト化が進んでいるのに対して、世田谷区だけは依然としてファミリータイプ向け中心のラインアップとなっているわけです。平均坪単価は324万円台から300万円を切って288万円台に下がり、平均価格も7,396万円から6,399万円台に下がっています。

しかし、それでもこの平均6,399万円という価格は、23区のなかでは港区の8,731万円に次ぐ水準。渋谷区の5,970万円、新宿区の4,710万円より高く、世田谷区の潜在力の高さをうかがわせる価格動向といえそうです。

いまなら世田谷で広いマンションが手に入る！

この世田谷区の動向について、前出・中山氏はこう分析しています。

「世田谷区は住宅地としての人気が高く、多少高くても欲しいという人が多いエリア。そこの坪単価が300万円を切って、2006年より低い水準になっているのですから、いまなら世田谷区で広いマンションが手に入ると考える人が少なくありません。そうしたニーズを反映して、面積が広く高めの価格設定が続き、それでも他のエリアに比べると、比較的売れているようです」

その具体的な物件例として挙げられるのが「二子玉川ライズ タワー＆レジデンス」。東急田園都市線二子玉川駅徒歩6分の立地。総戸数1,033戸の超大規模、最高42階建ての超高層、商業施設が併設され、東急百貨店が出店予定――などの各種条件に恵まれていることもありますが、坪単価は最低でも300万円を超え、なかには500万円超の住戸もあります。それでも、他の物件に比べれば比較的順調に売れているようです。

■23区城南エリア 行政区別相場情報
（品川区・大田区・目黒区・世田谷区）
（単位：戸数＝戸、平均専有面積＝m²、平均価格＝万円、平均坪単価＝万円）

行政区名	項目	2006年	2007年	2008年	2009年 （1～9月）
品川区	分譲戸数	1,859	959	1,097	816
	平均専有面積	56.96	62.17	58.32	53.74
	平均価格	4,593	6,417	6,232	5,300
	平均坪単価	285.6	337.0	343.9	331.4
大田区	分譲戸数	1,381	993	1,094	553
	平均専有面積	51.10	46.41	53.44	52.47
	平均価格	3,898	3,810	4,363	3,671
	平均坪単価	271.4	287.9	284.1	251.0
目黒区	分譲戸数	222	250	317	229
	平均専有面積	59.34	52.26	65.26	45.08
	平均価格	5,826	6,002	7,958	4,673
	平均坪単価	332.9	370.1	393.9	358.0
世田谷区	分譲戸数	2,150	1,305	1,408	1,100
	平均専有面積	66.32	75.37	73.54	71.81
	平均価格	6,251	7,806	7,396	6,399
	平均坪単価	309.3	334.4	324.1	288.3

（データ提供／東京カンテイ）