賃貸借契約における連帯保証人の考え方

審査が厳しすぎるのかも？

入居者がいつまでたっても決まらないのは、賃料や間取り、立地など様々な原因・要因があると思います。その一つの要素として、連帯保証人選定の基準が厳し過ぎるというのも考えられます。

もっとも入居者を決めることを優先するあまり、なんでもかんでもOKしてしまってはいけません。どこまでが可能でどこからがNGか？ そうした微妙なさじ加減は、不動産管理会社の長年の実績と経験によるものなので、難しい部分ではあります。

オーナーとしては、管理を依頼している会社が、どのような基準で連帯保証人を取っているのか、あらかじめ確認しておくことが、管理会社との審査上のズレを是正することにつながり、ひいては入居率が上がることにもなるのではないでしょうか？

連帯保証人というもの

「契約者＝連帯保証人」です。契約者が家賃の滞納をしたり、必要になった修繕費用の負担をしなかった場合、連帯保証人が契約者に代わって請求を受けることになります。

また、こうした費用負担以外にも、万が一家財道具を残したまま黙って退去してしまった場合、後始末は全て連帯保証人が行わなければなりません。「まずは本人に直接請求してくれ」と要求することは出来ません。それだけ重要な責任が生じるため、オーナーにとってはどんな人が入居するのかと同じくらい、連帯保証人の素性は入居を認めるかどうか判断するうえで、とても大きなポイントです。

管理会社の基準です

しかし、連帯保証人についての考え方は、管理会社によって全く違います。どういうことかというと、「連帯保証人として認めるか、はたまた認めないかの基準が会社ごとに違う」ということです。

「これだけしっかりしている保証人なら問題ない」と判断できるような、おおまかな目安はありますが、その基準が明確に決まっている訳ではありません。

例えば、「親族・身内であれば年金収入だけでもOK」という管理会社もあれば、「親族でちゃんとした収入があり、なおかつ保証会社必須！」というようなきつめで考えている会社もあります。

オーナーサイドの要望で、こうした連帯保証人の基準が決まることもありますが、通常そこまで要求しているオーナーはごくわずかです。ですからそうしたオーナーからの要望がない限り、管理を依頼された不動産会社独自の基準に基づいて、連帯保証人として認めるか否かを決めているところが多いようです。

最近は連帯保証人の人選含め、全体的にかなり厳しい条件を要求する管理会社が多いように見受けられます。特に財閥系や電鉄系、銀行系の管理会社にその傾向が強いです。次ページでは例を挙げて解説していきます。