不動産売買の法律・制度

【不動産売買の法律・制度】市街化区域と市街化調整区域の違いを知る

不動産売買の法制度

更新日：2007年04月19日

市街化区域と市街化調整区域の違いを知る

平野雅之

市街化調整区域では原則として住宅を建てることができません。ところが市街化調整区域内には建売住宅や中古住宅、売地も……。ちょっと不思議な市街化調整区域と市街化区域について、詳しく解説します。

■ 市街化調整区域内にすでにある住宅の建て替えは？

自治体によって手続きなどに異なる部分もありますが、いったん開発許可を受けて建てられた住宅（およびその敷地）であれば、建て替えもすんなりと認められるケースが多いでしょう。とくに、例外的に用途地域などが定められた市街化調整区域内の敷地なら、建て替えの制約も少なくなっています。

ただし、開発許可に伴い建築物の用途が限定され、同一用途の建て替えは認められても、専用住宅を店舗兼用住宅に建て替えることや、リフォームによって既存建物の用途を変更することなどは認められない場合も多いので注意しなければなりません。

市街化調整区域内に以前から建っている住宅の建て替えが認められるかどうかは条件次第。

一方、市街化調整区域に指定されるよりも前から建っている住宅も少なくありません。このような場合、以前には「既存宅地」という制度があって、一定の要件に該当する建物であれば、都市計画法による許可がなくても建て替えが可能でした。

しかし、平成13年５月18日施行の改正都市計画法により「既存宅地」の制度が廃止され、建て替えなどをしようとするときには都市計画法による許可を受けなければなりません。「既存宅地」に代わる独自の基準を設けた自治体が多いものの、「必ず許可を受けられる」というわけではありませんから注意が必要です。

　　○ 旧「既存宅地」での建て替えについて詳しくはこちら
　　　　≪市街化調整区域の土地でも家は建つ！？≫

■ 市街化調整区域内の宅地や住宅を購入するときは？

大都市近郊の市街化調整区域では、利便性がさほど大きく変わらないのに安く売り出される宅地や住宅も多く、これらを購入しようかどうかと迷うこともあるでしょう。

一定規模以上の開発許可を受けて分譲される宅地や建売住宅などの場合には、周辺環境や上水道、下水道、ガスなどの整備も行なわれていることが多く、日常生活には何ら支障がない物件のときもあります。

しかし、そうでない市街化調整区域内の敷地では、上水道、公共下水道、都市ガスなどが整備されていなかったり、電気や電話も離れたところから引いてこなければならなかったりするケースもあります。市街化区域であれば自治体の負担で整備されるのに、市街化調整区域では自己負担を求められるケースもありますので、事前に十分な調査を行なうことが大切です。

≪市街化調整区域の土地でも家は建つ！？≫ でも説明しましたが、市街化調整区域では都市基盤の整備も遅れがちだったり、全く予定がなかったりすることもあるので、「いずれは整備されるだろう」などという楽観は禁物です。

また、住宅の新築や建て替えなどがどの程度まで認められるのか、購入を決める前によく確認することが重要。とくに、これまで開発許可を受けたことがなく、住宅などが建っていなかった土地であれば、「許可を受けられないことが原則」であることを念頭において考えなければなりません。

さらに、住宅の建築が認められる土地だったとしても、市街化調整区域の場合には金融機関が住宅ローンの融資をしなかったり、担保評価を低くみて融資額を減額したりするケースも多いようです。融資額を減額しない代わり、通常の２倍ぐらいの保証料を要求する金融機関も実際にあるようですから、単純に「売買価格が安いから」だけで判断することはできませんね。

page１　≪市街化区域と市街化調整区域の原則≫
page２　≪市街化調整区域内で建てられる住宅は？≫
page３　≪市街化調整区域内での建て替えは？≫

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