実例写真で考える「敷地のセットバック」 [不動産売買の法律・制度] All About

建築基準法で認められた道路のうち幅が4ｍに満たない、いわゆる法42条2項道路（2項道路、みなし道路）では、従来から存在する道路部分の中心線から2ｍ（指定を受けた道路では3ｍ）の位置まで敷地を後退させなくてはなりません。

これを「敷地のセットバック」といいますが、その規定などについて詳しくは ≪法42条2項道路とセットバック≫ をご覧いただくとして、ここではセットバックの実例写真や注意ポイントなどをみていくことにしましょう。

セットバック部分は道路状に整備することが望ましい

周辺一帯で拡幅が終わるまでにずいぶんと長い年月がかかることの多いセットバックですが、大型のマンションやビルが建設されることによって、これが一気に進む場合もあります。

しかし、敷地後退部分が必ずしも道路と一体舗装されるわけではなく、段差のあるコンクリート舗装となることもあるでしょう。舗装されるだけでも、まだよいのですが……。

マンション建設によってセットバックが進むこともある

道路の反対側が崖などの場合には、既存道路の中心線から均等に振り分けるのではなく、4ｍの幅となるように一方的な敷地後退が求められます。このような敷地の場合には、セットバック部分だけが舗装されていることもあるでしょう。

反対側が崖などの場合には、一方的にセットバックが求められる

一般的な戸建住宅地では、1軒ごとの建て替えに伴って徐々にセットバックが進んでいくため、道路が広がった部分と狭いままの部分が混在している例も多くみられます。

広い部分と狭い部分が混在している場合が一般的に多い

セットバックが完了する前は道路が小規模なクランク状になることもある

両サイドともセットバックが終わった部分から先が、急に狭くなることも

また、セットバックの進んでいない部分が極端に狭く、車が進入できない行き止まり状になっている場合もあります。このような道路では、最後の1軒がセットバックするかどうかにより、車両の通行環境が大きく変わることも考えられます。

セットバックしていない敷地の存在により、車の出入りに影響することも

私道にかぎらず公道の場合でも、セットバックをしたからといって直ちに側溝などの位置が移されるわけではありません。

そのため、何年にもわたり（次の改修工事時期まで）道路内に側溝や排水溝が残される場合もあります。段差などがなければ、とくに支障をきたすことはないでしょう。

セットバックにより、側溝が道路の中央寄りに残されることもある

不自然な多く段差が残る場合は、自転車での通行時などに要注意

セットバックが必要な道路では、道路内に境界標などがないかどうかにも注意して観察するようにしましょう。道路の真ん中あたりに直線状に並んで、金属プレートや金属鋲などが埋め込まれていることがあります。

金属プレートはもともとの敷地境界を示している場合が多いものの、ここを基準として敷地後退距離を決めているケースなども考えられます。金属鋲のときは基準線（中心線）を示している場合が多いでしょう。

セットバックは「道路の中心線から」というものの、必ずしも既存道路の数値上の中心とはかぎらず、話し合いによって「中心線とみなす線」を定めている場合もあります。

下の写真では、赤丸を付けた位置にポイントがあります。このような場合に、道路内のポイントが何を意味しているのか、しっかりと調査をしてもらうことが必要です。

道路内のポイントが中心線とみなすラインを示す可能性も

道路内の金属鋲は中心線を示している可能性が高い

また、セットバックの幅は必ずしも一様で、既存の側溝や縁石と平行だとはかぎりません。とくに道路のカーブや屈曲部分では、しっかりと測量をしてみなければセットバックの幅が分からないこともあるでしょう。

セットバックの幅が部分的に大きく異なることもある

通行などにおける安全上、あるいは防災上の観点から、将来的に一定の幅員を確保しようとするセットバックですが、これはあくまでも建物を建築する際に求められる措置です。

そのため、駐車場になっている土地や畑など農地の場合には、これから先もずっとセットバックされない可能性が考えられます。いざというときの避難路として十分な幅がないような道路のときには、駐車場や農地などが含まれていないかどうかにも注意しなければなりません。