住宅ローンの見直し

【住宅ローンの見直し】繰り上げ返済のメリットと落とし穴

住宅ローンの繰り上げ返済まるわかり

更新日：2011年11月18日

繰り上げ返済のメリットと落とし穴

高田晶子

住宅ローンの繰り上げ返済とは何か？ローン貧乏地獄や矛盾だらけの繰上返済！？に陥らないためにも、十分理解しましょう。くれぐれも繰上返済のご利用は計画的に。

「繰り上げ返済」とは

住宅ローンのメンテナンスの代表格である「繰り上げ返済」。繰り上げ返済はとても有効ですが、一方で使い方を間違うと落とし穴にもなりかねません。上手に利用することが大切です。

元金と利息はこのように計算します。

住宅ローンの借り入れをするとき、借り入れる金額、借入期間、支払う金利で、毎月いくら返していけばよいのか（毎月返済額）が決まります。例えば、3,000万円を30年間3％の金利で借り入れるとしましょう。その場合、毎月126,481円を、30年なので360回返していけば、3000万円を返し終わることになります。
毎月返済額126,481円を単純に360回で掛け算したところ、約4,553万円となるので4,553万円-3,000万円＝1,553万円が30年間の3％利息支払分となります。

この毎月返済額126,481円は、3000万円に対する「元金返済分」と先ほどの1,553万円に対する「利息支払分」の2つで構成されています。（既に住宅ローン返済中の方は「返済予定表」を見れば、この内訳が記載されています。）

【例】（元利均等返済；ボーナス時加算額なしの場合）
借入金額：3,000万円
借入期間：30年
借入金利：3％

【表1】借入金額3000万、借入期間30年、金利3％（元利均等返済、ボーナス時加算額なし）の場合の返済額一覧（返済回数以外の単位は全て円）

このように、毎月返済していく126,481円は元金返済分と利息返済分で構成され、元金返済分の金額により、借入金額（ローン残高）が減る仕組みになっています。

「繰り上げ返済」とは、決められた毎月返済額（ボーナス時加算額があればボーナス時でもよい）とは別に返済を行うことで、ローン残高を予定より早く減らしていくことです。例えば、上の「3回目の返済」に126,481円以外に1,000,000円返済します。その場合には3回目の返済が以下のようになり、「元金返済分」と「借入金額（ローン残高）」の金額が変わります。