繰上返済のメリットと落とし穴

住宅ローンといえば、最近よく耳にする「繰上返済」。マネー雑誌などでも「繰上返済」は住宅ローンの賢い返済マル秘テクニックなどで紹介されていますが、実際に繰上返済とは何なのか？なぜ繰上返済は重要なのか？その有効な使い方と落とし穴を解説しましょう。

「繰上返済」とは！

元金と利息はこのように計算します。

住宅ローンの借り入れをするとき、借り入れる金額、借入期間、支払う金利を決めて、毎月いくら返していけばよいのか（毎月返済額）が決まります。例えば、3,000万円を30年間3％の金利で借り入れるとしましょう。その場合、毎月126,481円を、30年なので360回返していけば、3000万円を返し終わることになります。
毎月返済額126,481円を単純に360回で掛け算したところ、約4,553万円となるので4,553万円?3,000万円＝1,553万円が30年間の3％利息支払分となります。

この毎月返済額126,481円は、3000万円に対する「元金返済分」と先ほどの1,553万円に対する「利息支払分」の2つで構成されています。（既に住宅ローン返済中の方は「返済予定表」を見れば、この内訳が記載されています。）

【例】（元利均等返済；ボーナス時加算額なしの場合）
借入金額：3,000万円
借入期間：30年
借入金利：3％



このように、毎月返済していく126,481円は元金返済分と利息返済分で構成され、元金返済分の金額により、借入金額（ローン残高）が減る仕組みになっています。

「繰上返済」とは、決められた毎月返済額（ボーナス時加算額があればボーナス時でもよい）以上の金額を返済してローン残高を予定より早く減らしていくことです。例えば、上の「3回目の返済」に126,481円以外に1,000,000円返済します。その場合には3回目の返済が以下のようになり、「元金返済分」と「借入金額（ローン残高）」の金額が変わります。


「繰上返済」とは、このようにローンの元金返済分を前倒して（繰上げて）返済していくことを指します。

次のページで、2種類の繰上返済をチェック！