LTVでレバレッジをチェック
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| 投資効率を追求しすぎるとリスクが高まる |
1,000万円÷2,000万円×100＝50％
前ページで見たとおり、LTVを高めれば少ない自己資金で投資効率を良くすることができます。しかし、それに伴って投資の不確実性が増す（＝リスクが高くなる）ことを忘れてはなりません。不動産価格が下落すると、売却しても借入金を返済しきれなくなる、借換えが難しくなるなどが考えられます。特に、マンション一室への投資など、リスク分散の効かないケースであれば、あまり借金に頼りすぎずLTVを低くしておいたほうが安全です。
DSCRで返済の余裕度をチェック
DSCR（Debt Service Coverage Ratio）とは、借入金償還余裕率のこと。これは、毎年のNOI（純利益）を年間元利返済額で割ることで算出します。DSCR＝純利益÷元利返済額
この割り算でわかるのは、毎年の純利益が元利返済額の何倍にあたるかということ。つまり、DSCRは返済能力にどのくらいの余裕があるかの指標となるのです。
DSCRは、その値が大きくなるほど返済能力に余裕があることを示し、純利益と元利返済額が等しい場合1.0倍となります。はじめから余裕がないケースは勿論のこと、金利が上昇してコストが増える、賃料が下がって収益が減るなどで、DSCRの値が悪化してきた場合は要注意です。
借入れのチェックは、LTVとDSCRの両方から行うことが大切です。適切な値はケースによって異なります。不安に思う場合は専門家に相談することをおすすめします。
【関連リンク】
ローンを組むメリット「レバレッジ効果」 （All About 不動産投資・REIT入門）
ローンを借りるメリットとデメリット （All About 不動産投資・REIT入門）
資金計画・ローン
