諸費用は中古のほうが高い

住宅購入を考える場合は中古物件も検討すべき
たとえば、マンションで新築物件と中古物件の違いを考えてみましょう。新築はまだ誰も住んだことがない新品の住宅なのでキレイですが、その分、物件価格は高くなっているのが通常です。
一方、中古は築年数に応じて建物が古くなっているため、汚れていたりキズがついていたりしますが、その分、物件価格は安くなっているのが通常です。これは、車の場合の新車と中古車の違いと似ています。

ところが、諸費用の負担は、一般的に新築と中古では逆転現象が起きます。

以前、「新築マンション諸費用How Much?」「中古マンション諸費用How Much?」という記事のなかで具体例を挙げて試算しましたが、新築マンションでは物件価格3500万円に対し、諸費用の合計は232.5万円(物件価格の約6.6%)、中古マンション(築7年)では物件価格2800万円に対し、諸費用の合計は294.0万円(物件価格の約10.5%)と、中古のほうが仲介手数料などがかかる関係で金額は大きくなるのです。

もちろん、この具体例に基づく試算は、あくまでも仮の条件を設定したうえで試算したものなので、実際のケースとは金額が異なる可能性が十分にあります。しかし、一般的な傾向はつかめるものだと思います。

新築の価格下落スピードは最初が早い?

また、住宅購入後の物件の価値の変化は、一般的に以下の図のようになっていると想像できます。

一般的に新築マンションなどでは仲介手数料がかからない分、物件価格のなかに業者の粗利益や広告宣伝費などが含まれていると考えられます。その割合はケース・バイ・ケースでしょうが、物件価格の1割から2割は占めていることが予想されます。

ということは、新築は入居した途端に1、2割は価格が下落すると考えることもできるのです。そしてその後は、築年数の経過にしたがって、ジリジリ下がっていく。さらに一定年数が経過すると、土地部分の価値が下値を支えるかたちになって、下落ペースがゆっくりになっていく。
当然この動きは、立地条件や物件の規模によっても異なってくることが考えられますので、あくまでも一般的なイメージです。

一生住み続けないなら中古がベター

住宅購入にかけるトータルの費用を少なくし、将来の物件の価値の下落による損失を最小限に抑えるためには、以上のことからも、中古の物件を検討に加えることが重要になるでしょう。

購入する物件に一生住み続けるなら新築物件を選んでも、価値の下落を気にする必要はほとんどありません(相続のときに評価額が関係してくる程度でしょう)が、一生住み続けずに将来の時点で売却したり賃貸に出したりする可能性がある場合は、その時点での住宅の価値がどうなっているのかが大きく影響してきます。

したがって、一生住み続ける可能性が低いなら、立地条件の良い中古物件を狙って、新築の物件に比べて価格が安い分だけ、リフォームに力を入れるくらいのスタンスが無難かと思われます。ある意味、不動産投資と同じような視点で探すわけです。そうすれば、売却するにしても賃貸に出すにしても、すぐに買い手や借り手がつくはずです。

やはり、一生住み続けるのかどうかなど、将来にわたる生活の見通し(すなわち、ライフプラン)をたててから物件選びを行うことが、かしこい住宅購入につながるといえそうです。



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