分譲戸建て、分譲マンションに共通した諸費用(購入時)

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分譲戸建てと分譲マンションの諸費用には多くの項目があります。まずは諸費用の項目をよく確認しておきましょう。
分譲戸建て、分譲マンションどちらでも必ず必要な諸費用があります。大きく分けると、購入時の諸費用と購入後の諸費用です。今回、分譲戸建てについては建売住宅を対象にしています。建物条件付分譲地や注文住宅は設計料や工事費用など分譲戸建てや分譲マンション以外の諸費用が発生します。

まずは購入時の費用について解説します。

【購入時の諸費用】
●売買契約の諸費用
売買契約書には印紙税(国税)がかかります。印紙税は契約金額によって決まっています。不動産の売買契約書について、契約金額が500万円超1,000万円以下のときは1万円、1,000万円超5,000万円以下のときは2万円、5,000万円超1億円以下のときは6万円となっています。平成21年3月31日までは、1,000万円超5,000万円以下のときは1.5万円、5,000万円超1億円以下のときは4.5万円に軽減されています。

実際は該当する収入印紙を郵便局などで購入して貼付します。通常は売買契約書を2通作成し、1通を購入者が負担することが多いようなので、購入者の分は不動産会社が立て替えて用意してくれることが多いようです。

ちなみに売買契約を行うときに手付金を支払う必要があります。
具体的な金額は物件によって違うので、個別に確認が必要ですが、物件価格の2割というケースが多いようです。

●登記費用
手付金以外の代金残金や諸費用などを決済(精算)し、物件を引き渡すときに、所有権の登記を行います。通常は司法書士に依頼して登記を行います。
このときの費用は、登録免許税と司法書士への報酬をまとめて司法書士に支払います。
登録免許税とは不動産登記を行うときのかかる税金での、内訳は土地所有権移転登記と建物所有権保存登記となります。

土地所有権移転登記の登録免許税は土地の固定資産税評価額×1.0%、建物所有権保存登記登録免許税は建物の固定資産税評価額×0.4%となります。新築の場合は、まだ固定資産税評価額が決まっていないので、法務局で定める「新築建物価格認定基準表」の価格により計算します。マイホームの登録免許税にも一定の条件を満たせば、建物の保存登記の税率は0.4%から0.15%に軽減されます。この特例を受けるためには、管轄の市区町村長の発行する「専用住宅証明書」を登記するときに提出する必要があります。

なお、司法書士への報酬は約10万円が目安になりますが、司法書士によって違いがあるので、依頼する司法書士に事前に確認しておきましょう。

●住宅ローンの諸費用
住宅ローンの契約書にも、不動産の売買契約書と同様に契約書の印紙税がかかります。契約金額が500万円超1,000万円以下のときは1万円、1,000万円超5,000万円以下のときは2万円、5,000万円超1億円以下のときは6万円となっています。ただし、不動産の売買契約書のように特例はありません。
そのほかに信用保証会社に支払う保証料や融資手数料が必要になります。保証料は融資金額と返済期間などによって計算されますが、借入金額3000万円、返済期間35年で約60~70万円、融資手数料は3万円(税別)が一般的な金額のようです。

そのほかに、担保設定費用がかかります。
具体的には抵当設定登記の登録免許税と司法書士への報酬です。
抵当権設定登記の登録免許税は借入金額×0.4%ですが、一定の条件を税率軽減処置があり、平成20年3月31日までは、登録免許税は借入金額×0.1%となります。

抵当権の登記費用も、物件の引渡し時の決済(精算)時に司法書士に支払います。

●火災保険(住宅総合保険)の保険料
以前は火災保険も住宅ローンの担保として必ず質権設定されていたので、金融機関の薦める火災保険に加入していました。しかし、現在では質権設定する金融機関も減ったことで、自分で火災保険を探す人も増えています。また、最近では火災だけを保証するのではなく、風災や水害、盗難や破損まで保証する住宅総合保険が主流になっています。
火災保険の保険料は保険金額、地域、床面積、保険期間、物件構造(木造か耐火構造かなど)で決まります。保険期間35年の一括支払で木造の戸建ての場合は50~60万円、鉄筋コンクリート造のマンションは10~20万円(いずれも家財保険は除く)が目安となります。
地震保険や家財保険に加入する場合は別途保険料が必要となります。

●税金の精算
土地・建物を保有すると固定資産税・都市計画税(市町村税)が発生します。1月1日時点での所有者に課税され、毎年5月頃に一括納税するか、1年間に4回に分けて納税します。新築の戸建てやマンションの場合は土地の固定資産税・都市計画税を住宅会社が一括して支払っているので、引渡し時に所有権移転の日をもとに日割り計算で精算します。

次のページでは、購入したあとの諸費用について解説します。