都内に、アパート一棟の価格が約７，４００万円、部屋数１２戸、満室時の賃料総額が約６６０万円、木造で築年数２２年、という物件があります。
またアパートの維持費は、固定資産税やメンテナンス料で、年間１００万円とします。
この物件の一室に住み、最近の空室率から、２部屋は空いていると想定すれば、
７，４００万円÷（６６０万円―１６５万円―１００万円）＝１８．７３４１・・・。
おおよそ１９年も残りの部屋を賃貸に出せれば、後は利益を生んでくれる訳です。
投資として考えれば、約５％の収益を生んでくれます。
賃貸中の部屋は、管理会社をつければ、（手数料はかかるものの）管理の手間も無くなります。
築年数による修繕費、空室率のさらなる上昇には注意が必要ですが・・・。
あとは、事前の下調べさえしっかりしていれば、十分な結果を出す事もできるでしょう。
いかがですか？
賃貸経営をご検討中の方にとっては、この手法も十分に検討の余地はあるでしょう。
この方法のメリットは？注意点は？
まず、この方法の良いところは『コストを割安にできる』点です。自宅と賃貸用物件、この両方を一度に購入するため、別々に購入するよりも割安で買えます。
それぞれにかかる維持費も、一物件にまとめられるため、その分安くなります。
いわゆる『まとめ買い』の効果が得られます。
また、同じ場所に住むため、ご自身での管理も容易なので、管理会社の必要性も薄くなります。
そして、『一度に複数の部屋（賃貸用物件）を持てるため、細かな活用ができる』点もあります。
例えば、８室中当初は７室を賃貸に出していたものの、１室を倉庫に使いたくなった・・・。
こんな時でも、残り６室は賃貸に出したままで、（そこが空室なら）１室を有効利用できます。
また、『節税効果』も見逃せません。
自宅と比べて、アパートは固定資産税や都市計画税が安くなります。
相続時においても、自宅を相続するのと比べて税金が安くなるのです。
経営によっては、サラリーマンの方でも所得税が戻ってくる事もあります。
しかし、やはりこの方法にも、少しだけ注意する点があります。
まず、アパートを購入し、その一室に住むという点から・・・
１．自宅のみを購入するのに比べて、購入資金や維持費が割高な事が多い
２．一室に住む分、賃貸収入は減る
３．ローン活用の場合、住宅ローンと比べて、割高な金利のアパートローンを組む必要がある
といった点は、ご注意下さい。
特に、この方法の場合、『今住んでいる自宅を売却する』事が前提である事が多いです。
近年は不動産価格が下落傾向のため、売却しても、十分な資金を用意できない事もあります。
また最近の不動産事情から・・・
１．１億円以下の物件は数が減ってきており、探すのが困難
２．高額な物件は状況によっては、ローンが組めない
３．築年数の多い物件では維持費（リフォーム費用）が高くなる
といった点もあります。
そして、賃借人が複数の場合が多いため、管理の労力もその分増えます。
それにアパートは木造建築の事も多いため、火災保険等が割高になる事が多いです。
すぐ近くに同居するため、賃借人との近所つきあいの問題もあります。
ご自身の将来設計をしっかりと考えた上で、この方法をご検討下さい。
いかがでしたか？
前回の『元々の家を賃貸する』方法と比べて、また違った感想を持たれる事でしょう。
しかし『自宅で賃貸経営する』方法はまだあります。
次回、最後は『賃貸併用住宅に建て替える』方法をお伝え致します。
こうご期待。
