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| 「仲介」と「管理」を分けて入居募集する方法とは？ |
前回は、一般募集と専任募集のどちらがあなたにとって適切な入居募集方法なのかについて解説いたしました。その中で管理委託の場合には、一般募集することができない場合があり、これが問題点としてあげられるのでしたね。
しかし、実はやり方によっては、管理委託しておきながらも、一般募集することも不可能ではないのです。
「えー、本当かな？もしできるのならぜひやってみたいのだけど。」
そこで今回は管理委託しながらも、一般募集する方法についてお話していきたいと思います。
「管理」業務と「仲介」業務を分けてしまう？
そもそもなぜ管理委託をしてしまうと一般募集できなくなるのかというと、通常、管理業務委託契約書の中には、
・管理会社が入居募集の窓口となること
・入居が決まった場合には所定の広告料を管理会社に支払うこと
といった内容の項目が含まれているのが一般的だからです。そのため、管理委託すると同時に専任募集まで依頼していることになるのです。
でも、前回までのコラムをお読みの方はもうお気づきの通り、自分でバリバリ仲介業者回りされる場合は一般募集の方が向いています。
「一般募集で仲介業者にアピールしながら、どんどん物件情報を告知していきたい。でも、入居契約の締結や雑多な管理業務は管理会社に任せてしまいたい・・・。」
もしあなたがそのようにお考えなら、「管理」と「仲介」を分けて依頼することをオススメします。
管理と仲介を分けるってどういうこと？
「管理」と「仲介」を分けるというのは、管理会社には管理業務にだけ専念してもらい、募集の窓口にはさせない、という形態です。
そうすると、
１、管理会社とは別の不動産会社が客付けした場合
管理会社：広告料なし
客付不動産会社：広告料あり、仲介手数料取得
２、管理会社が客付けした場合
管理会社：広告料あり、仲介手数料取得
という手数料の流れができるのです。
「えー？でもこれじゃ、管理会社が自分でお客さんを見つけてこない限り、手数料が全くもらえないんじゃないの？」
はい、その通りです。この流れでいうと、管理会社が手数料を稼ぐには自力で客付けするしかありません。
また、
「契約書はどうするの？入居者ごとにバラバラな書式になるのは避けたいのです。」
という疑問を持たれるかもしれませんね。これについては、
・契約書は管理会社に作成してもらう
・契約書作成代を管理会社に支払う
ということで、解決できるはずです。管理会社へは、たとえ客付けできなかったとしても、契約書作成手数料が獲得できる、という風に説明するとうまくいきます。契約書作成代としては、更新事務手数料を目安に、家賃半月分が相場といえそうです。
上記のようにすれば、不動産会社をどんどん開拓し、あなた自身が仲介の窓口となりながら、物件情報を告知していくことができるのです。また、契約書のやり取りや管理業務についてはそのまま管理会社に委託することができます。
さらに、やる気のある管理会社であれば、広告料獲得のために「なんとしてでも自社で客付けまでしよう」と考えてくれることでしょう。
「でも、こんなことを了承してくれる管理会社はいるのかな？」
ごもっともなご質問だと思います。また、これ以外にも、実は管理と仲介を分けて入居募集していく場合には注意しなければならない大切なポイントがあるのです。この点については講を改め、お伝えしていきたいと思います。
