必見！中古住宅購入前に注意しておきたいことと、購入後のトラブル事例の解決法

中古住宅取得時に気を付けておきたいこととは？

中古住宅を選ぶ人が増えている中で、住み始めてから欠陥が見つかったらどうしようと、トラブルを不安に思う方も多いのではないでしょうか。そこで中古住宅を購入する前に注意するべきポイントを、一級建築士の井上恵子さんに伺いました。

井上さん（以下敬称略）「中古住宅は物件を現在のままで引き渡す、現状有姿渡し取引が基本です。物件を購入して、住み始めてから後悔しないためにも、間取りや立地条件はもちろんのこと、内見で建物の状態を自分の目で確かめることがとても大事です」

戸建ての中古住宅を内見するときの主なチェックポイント
・キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備の作動不良や破損、給排水の水漏れなどはないか。
・天井などに雨漏りの跡であるシミはないか。
・玄関ドアや窓を開け閉めして、建付けが悪くはないか。
・外壁や基礎に大きなひび割れがないか。

井上「例えば、窓やサッシのまわりに結露の跡がある場合、カビが発生している場合は、住居の断熱性能が低い可能性があります。また、天井や壁にシミがある場合は、雨漏りが発生している可能性があり、壁の内部にある断熱材や構造材が傷んでいる可能性も。しっかりと確認しておくほうがよいでしょう。

外観のチェックの際には、外壁や基礎に大きなひび割れがないかという確認とともに、物件の周辺環境もチェックしてみましょう。付近の道路に大きなひび割れがあったり、電柱が不自然に傾いていたりすると、建物が建つ地盤自体が弱い可能性も。もちろん地盤だけが原因ではありませんので、さまざまな情報を取り寄せて総合的に判断しましょう」

地盤の状況や河川の氾濫といった災害被害のリスクについては、各自治体のハザードマップなどで調べることができます。

では、中古マンションの場合はどうなのでしょうか。室内は戸建てと同じですが、室外で必ずチェックしてほしいポイントがあると言う井上さん。それは、管理組合がしっかり機能しているかどうかだそう。

井上「エントランスや廊下などの共用部分、ゴミ捨て場などの清潔さといった点で判断できます。管理組合が機能していないと、経年により劣化した建物や設備を定期的に修繕する大規模修繕工事が適切に行われていない可能性も。一般的に、過去の大規模修繕工事の履歴や、共用部分の管理方法などは重要事項説明書に記載されています。購入前に不動産会社の担当者から説明を受け、確認してください」

戸建てでもマンションでも、中古住宅購入前に第三者にチェックを依頼するのもおすすめなのだとか。

井上「今ある住宅の状況を把握するための『インスペクション』という調査があります。そのひとつである『既存住宅状況調査』は、既存住宅状況調査技術者という特別な資格を持つ建築士が、国土交通省の定めた基準に基づいて床下や天井裏など、一般の人では確認しにくい箇所も調査してくれます。

そのほかにも、民間会社が実施する住宅診断があります。こちらも経験豊富なプロが調査しますが、改修アドバイスを含むなどサービスが充実しているところもあります。

また、法律に則り国土交通省が定めた共通のルールに基づいて検査・評価を行う既存住宅用の『建設住宅性能評価』という制度もあります」

購入前にプロのチェックを受けることで、欠陥住宅や避けるべき住宅を購入するリスクを減らせるそうです。

中古の戸建でおきがちなトラブル事例：入居したら雨漏りが発生

ここからは、実際のトラブル事例とその解決方法についてご紹介します。中古の木造住宅を購入し、入居した後で雨漏りに気付いたケース。雨漏りを直すとなるとかなりかかるであろう補修費用は、誰の負担になるのでしょうか。

井上「中古物件の売主の多くは個人で、取引の際は不動産会社が仲介に入るというのが一般的。売主が個人の場合、契約不適合（瑕疵（かし）担保）責任の期間を2～3カ月とすることが多いようです。そのため、雨漏りに気付いたのが契約不適合（瑕疵担保）責任の期間を過ぎていた場合は、補修費用は購入した買主の負担となります。

ただし、売主が雨漏りに気付いていたにもかかわらず、その事実を買主に伝えなかった場合は、売主の契約不適合（瑕疵担保）責任として、損害を請求できる可能性があります」

トラブルを避けるためにできることはあるのでしょうか。

井上「中古物件を検査し、不動産に瑕疵が発生した場合の補修費用を補償する『既存住宅売買瑕疵保険』があると安心です。売主が個人の中古住宅で保険を利用する場合は、売主または買主が登録検査事業者または登録仲介事業者に依頼をします。ただし、検査で不具合が見つかった場合、解消してからでないと加入できないといった条件があります。また、保険の対象となるのは『構造耐力上主要な部分』と『雨水の浸入を防止する部分』となります」

雨漏りなどの重要な不具合について、売主と買主の間で「事前に説明した」「聞いていない」などの認識の違いがあった場合はどうすればいいでしょうか。

井上「そうした事態を回避する方法として、建物の状態について説明があったかなど、契約に至るまでの経緯について、日時を明記したメモで記録することをおすすめします。万が一トラブルになった場合、有効な証拠として役立ちます」

中古マンションでおきがちなトラブル事例：排水管から水漏れしていた

つづいては中古マンションを購入後、リフォーム工事の際に床下の水漏れが判明したケース。マンションの場合、補修の責任に関しては売主のほかに管理組合も関わってきます。誰が費用を負担するものなのでしょうか。

井上「原則として、水漏れの発見が先ほど説明した契約不適合（瑕疵担保）責任の期間内であれば、専有部分で補修や費用の請求は売主へ。共用部分であれば、管理組合に補修を求めることができます。

被害の範囲を確認するために、下地材などを剥がす必要があれば、契約不適合（瑕疵担保）責任に基づく損害賠償として請求できる可能性もあります」

このように、実際のトラブル事例を事前に確認しておくと、中古住宅を購入する前に安心できるのではないでしょうか。『住まいるダイヤル』には、累計45万件以上の電話相談に対応した実績をもとにした、住宅に関する多様な相談が掲載されていて、キーワード検索で自分の悩みに近い事例を探せます。

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どうしても困ったときに心強い「住まいるダイヤル」とは？

中古物件を検討している時は、利便性や価格のことを考えるのが精いっぱいで、契約後のトラブルまではなかなか想像できません。もし、トラブルにあって困ってしまったら、どうすればいいでしょうか。

井上「まずは『住まいるダイヤル』のホームページで、自分の悩みに似た事例がないか探しましょう。中古住宅からリフォーム工事、マンションなどの共同住宅、新築住宅といった住宅に関する相談が掲載されています。解決に向けたアドバイスも紹介されているので、将来のトラブル防止にも大いに役立つはずです」

国土交通大臣指定の住宅専門の電話相談窓口『住まいるダイヤル』なら、自身のトラブル状況に合わせたサポートが選べます。まずは、相談事例の確認。より詳しく相談したい場合は、一級建築士の資格を持つ相談員へ電話で相談できます。また、書類などを見せながら相談したい場合は、原則無料の弁護士・建築士のペアによる対面相談（専門家相談^※1）もあります。さらに利用対象の条件がありますが、申請料１万円のみで利用できる弁護士・建築士などの専門家が間に入って解決に向けた話し合いを行う「紛争処理^※2」の手続きがあるので、住まいるダイヤルのホームページで自分が受けられるサポートを確認してみるといいでしょう。

井上「トラブルに発展してしまった場合、弁護士に相談すると費用がどのくらいかかるのかと、不安に思う人がほとんどだと思います。また、売主や不動産会社と話し合うには、専門知識もある程度必要です。個人で対応するのは難しいと思いますので、サポートがあると心強いですね」

リフォームを考えている人も、『住まいるダイヤル』を知っておいたほうが安心なのだとか。

井上「リフォームで相談されることの多い事例を検索してみると、『数社のリフォーム会社に見積もりを依頼したところ、体裁がバラバラなので費用の比較ができなかった』という悩みに対して、見積書の仕様を統一して依頼するアドバイスがありました。私自身の経験でも納得できるもので、とても頼もしく感じました」

リフォーム会社を選ぶ際には、適正価格が分かりづらいなど、不安なことも多いでしょう。そんなときは、見積書セルフチェックのポイントを確認してみては。また、業者から提示された見積書に関して相談したい場合は、契約前であればリフォーム見積チェックサービス（無料）を活用できます。本当に頼りになりますね。住宅購入を検討されているなら、まずは、『住まいるダイヤル』のホームページを確認してみてはいかがでしょう。

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※1　専門家相談の対象は、既存（中古）住宅の買主、リフォーム工事の発注（予定）者、建設住宅性能評価書が交付された新築住宅及び既存住宅、住宅瑕疵担保履行法に基づく瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険も含まれます）が付された住宅です。
※2　紛争処理の対象は、建設住宅性能評価書が交付された新築住宅及び既存住宅、住宅瑕疵担保履行法に基づく瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険も含まれます）が付された住宅です。一部、申請手数料が1万４千円となる場合があります。