マンションの快適性と資産価値を保つ！管理会社を見直す手順と選ぶポイント
分譲マンションは首都圏を中心に増え続けていますが、購入後に快適に暮らし、価値を損ねないためには「管理」が重要です。しかし、管理について深く考えずにマンションを買う人や、入居後に管理会社の対応に困っている人は多いのでは？そこで、All About「マンション管理士」ガイドの村上智史さんに、マンション管理の重要性や管理会社の困りごとの解決法について教えて頂きました。
提供：株式会社穴吹ハウジングサービス
お話をうかがった方
自ら長年の管理組合理事長の経験を持つマンション管理士。大幅なコスト改善や修繕積立金の積立て不足解消、管理会社の変更、大規模修繕など多数の事案を実現してきている。
マンションにおける「管理」の重要性
分譲マンションを購入するとき、価格はもちろん、立地や共有施設、部屋の広さなどをじっくり検討するでしょう。しかし、マンションの「管理」について深く考える方は少ないかもしれません。
そもそも、マンションにおける「管理」とは、どのような事を指すのでしょう。
村上さん（※以下敬称略）「マンションの管理とは、その共用部分を適正に管理することによって、居住環境ならびに資産価値を維持する業務のことです。主体は区分所有者で構成される管理組合ですが、その業務のほとんど（もしくは一部）を管理会社に委託するのが一般的です。
業務内容は、建物の修繕やメンテナンスなどハード部分に関するマネジメントと、長期修繕計画や管理組合の財務会計など考えるソフト部分に関するマネジメントの2種類があります（下記参照）」
【マンション管理の主な業務】
1.建物の維持管理（清掃、設備保守点検、修繕）
2.管理組合の財務会計のマネジメント（出納会計、決算・予算業務）
3.長期修繕計画並びに資金収支計画の作成・更新
4.居住環境の維持管理（管理規約、使用細則の策定・見直し）
近頃、「マンションは管理を買え」と聞くことがあります。その理由はなぜでしょうか。
村上「現状は築浅で瀟洒なマンションも、管理組合の運営によっては資産価値が低下するリスクがあります。
資産価値を維持するには、まず清掃や設備点検といった日常の管理業務を着実に実施しているかをPDCAサイクルに則って管理することが大切です。第二に、今後の資金収支計画に裏打ちされた長期修繕計画に則って修繕を行っていくことが重要です。
そのためには、管理組合の運営をサポートする立場である管理会社の果たす役割が非常に大きいと言えます」
マンションを購入する場合、管理に関して何をチェックすればよいのでしょう。
村上「新築マンションの場合、管理会社が売主のデベロッパーの系列会社など内定しているケースが一般的ですから、その会社が管理している他のマンションを調べて見学に行くとよいでしょう。
中古物件の場合は、現地を見学して共用部分の清掃状況などを確認したり、仲介業者を通じて組合総会議案書や議事録、管理規約や長期修繕計画などを入手したりして現状の運営実態を把握するようにしましょう。ただ、購入の意思決定を行うまでの短期間で管理の良し悪しを判断するのは容易ではなく、実際に住んでみないと分からない部分も多いとは思います」
マンション管理に関する新制度がスタート
令和2年末時点、日本の分譲マンションストック総数は約675.3万戸で、国民の約1割超が居住している計算になります。現在も首都圏を中心に新設マンション着工戸数は増えているため、ストック数はさらに増えると予測されます（※）。
その一方で、適切に管理されていないため周辺に悪影響を与えるマンションが問題となっています。そこで政府は、2020年にマンション管理適正化法を改正し、2022年4月から『マンション管理計画認定制度』をスタート。マンションの業界団体も同じタイミングで『マンション管理適正評価制度』を始めました。
村上「今回新たに発足した、マンションの管理状況を評価する2つの制度の成り立ちや評価方法は異なりますが、審査項目は管理組合の運営、管理規約の作成、長期修繕計画の立案など似ている部分が多いです。
どちらの制度も認定の取得は今のところ任意ですが、『マンション管理計画認定制度』の認定を取得した場合には、住宅金融支援機構の『フラット35』や『マンション共用部分リフォーム融資』の金利の引下げが受けられるメリットがあります」
（※ 国土交通省 令和3年度 住宅経済関連データより抜粋）
マンション管理会社の対応に困っているケースも
マンションの適切な管理には、管理組合と管理会社の良好なパートナーシップが欠かせません。しかし、管理会社の対応に困ったり、トラブルを抱えたりするケースもあるようです。
村上「管理組合が不満を抱えるケースの多くは、たとえば、総会や理事会の段取りが悪く時間がかかりすぎる、理事会や総会の議事録作成や修繕工事の見積もり手配などが遅い、報告・連絡・相談といった基本的なビジネスマナーが身についていないなど、管理会社のフロント担当者の対応に関することです。また、管理会社の上席者などによるフォローやバックアップも不十分なことが少なくありません。
その他には、いきなり管理委託費の増額を要請されたり、修繕工事の見積もりが高く適正な金額とは思えなかったりするなど、お金に関する困りごとを抱えている管理組合も多いです」
手順を踏めば管理会社は変更できる
管理会社への不満や、お金に関する困りごとを抱えているなら、管理会社を変更するという方法があります。
村上「管理会社への不満が蓄積しているときに管理委託費の値上げ要請があると、リプレイス（管理会社の変更）に動き始めるケースは多いですね。
具体的に動き始める前に、まずは管理委託契約の内容と金額を把握しましょう。また、過去に開催された組合総会の議案書や議事録、長期修繕計画、管理規約、長期修繕計画、大規模修繕を含む過去の修繕履歴の分かる資料等が保管されているかも確認しましょう。
他の管理会社から見積もりを取得する際には、リプレイスする理由を理事会内部でよく確認することが重要です。管理委託費などのコスト削減が目的であれば、管理の仕様（管理員の勤務時間、清掃や設備点検の回数）を現状維持するのか、変更してもよいのかを検討しましょう。あるいは、フロント担当者の人材の質にこだわるのであれば、事前に候補者と面談できる機会を持つようにします。
ただ、どんな管理会社が自分たちの希望に合うのか、現状の管理仕様や金額が適正なのかがそもそも知見がなくて分からないということも少なくありません。そのような時には、マンション管理士の資格を持つ専門のコンサルタントに依頼し、第三者の視点からアドバイスをしてもらうことも選択肢のひとつでしょう」
新しい管理会社探しは、ホームページなどで会社の情報を集め、気になる会社2～3社程度の担当者と会って話を聞き、見積もりを取るなどで比較検討するとよいでしょう。理事会での選考の結果、候補先1社を選んだうえで最終的には組合総会で決議を得る必要があります。
村上「組合役員がリプレイスに前向きでも、役員の日頃の不満を知らない一般の組合員から反対の声が上がる可能性もあります。いきなり総会を開催して決議を採るのではなく、日頃開催されている理事会の議事録で運営実態を広報したり、アンケートなどを通じて管理会社への要望や不満等を収集するなどの工夫も大切です」
総会でリプレイスが可決されたら、その旨を管理会社に書面で伝えます。なお、契約期間中に解約する場合には、3ヶ月以上前に予告するのが一般的です。
マンション管理会社を選ぶポイントは？
マンション管理会社は数多くありますが、変更する場合にはどのような視点で選べば良いのでしょうか。
村上「現在の管理会社に対する不満や困りごとを解決できそうな会社を選ぶのが第一です。管理会社のホームページを見るときには、同業他社との違いや、管理組合や所有者に与えるメリットが具体的に説明されているかをチェックしましょう」
あなぶきハウジンググループの「あなぶきハウジングサービス」は、日本全国で分譲・賃貸マンションの管理を行っています。
あなぶきハウジングサービスの特徴は、24時間365日対応のコールセンターを、外部委託ではなく自社運営している点。ワンストップで問題解決をできるうえ、顧客情報管理やリスク回避も徹底することが可能です。
また、マンション管理のノウハウを学べる自社運営の研修施設で、社員と管理員が専門性の高い知識と技能を習得し、管理組合や所有者のニーズに寄り添うサポートを実施しています。
あなぶきハウジングサービスの全国での管理実績は3,846棟18万1025戸（2021年末時点）で、管理会社変更による受託実績は660棟3万9421戸と豊富。厳格な管理引継システムにより、管理会社変更において高い満足度を得ています。
村上「昨今、人件費の上昇を理由に管理委託費の値上げを管理会社から要請されるケースが増えているようです。
こうした場合、日頃の管理会社の仕事ぶりや関係性に不満が溜まっていたりすると、管理会社をリプレイスする機運が高まるかもしれません。
管理会社の変更は上記のとおり手順を踏めば可能ですが、大切なのは組合役員がリプレイスの目的を明確にするとともに、それを一般組合員とも共有する努力を怠らないことです」
