相続税は相続が発生した時の財産や債務によって計算することになりますが、土地の売買契約を締結したものの、その後の引き渡しまでの間に相続が発生してしまうという稀なケースがあります。この場合の相続税の計算では、課税対象となる財産はどうなるのか、またその財産の評価額はどうなるのかという疑問が生じます。
 

そもそも売買契約は有効なのか?

売買の途中で相続が発生すると相続税はどうなる?

売買の途中で相続が発生すると相続税はどうなる?


売買契約の当事者に相続が発生した場合、そもそもその売買契約自体が無効となってしまうのでは?という考えもあります。ですがこの売買契約自体は有効で、履行義務(売主は引き渡す、買主は代金を払う)は継続し、それを相続人が相続することになります。相続税の計算ではこの履行義務が課税の対象になります。
 

課税対象や評価額はどうなる?

履行義務が相続税の対象となることは分かったものの、それでは相続税の課税の対象となるものは具体的に何なのか、その評価額はどうなるか、ということになります。これは相続が発生した人が売主だったか買主だったかによって異なりますので、ケース別に見てみましょう。
 

売主に相続が発生した場合

土地の引き渡し前に相続が発生しており、名義上はまだ売主が所有しているようになっています。ですが実際にはもう手付金をもらっていたり、残金をもらうと同時に所有権が移転してしまうものであるため、相続税の計算においては土地自体が課税対象でなく、売買代金の相続発生時の残代金の請求権が課税対象となり、評価額は残代金の額ということになります。なおこの売買に伴った仲介手数料や諸経費の未払い額は、被相続人の債務として控除の対象になります。
 

買主に相続が発生した場合

土地が引き渡される前に相続が発生しており、実際にはまだ土地を所有していません。よって相続税の計算においてはその土地の引渡請求権が課税対象となり、評価額は売買契約における売買代金となります。また残代金やこの売買に伴った仲介手数料や諸経費の未払い額は、被相続人の債務として控除の対象になります。例えば1億円の土地の購入で諸経費等が500万円、手付金として1割(1000万円)を支払っていたケースでは、土地の引渡請求権(財産)は1億円、未払代金(債務)9000万円、未払費用(債務)500万円ということになります。
 

買主に限っては特例がある?

上記の通り、原則としては請求権が財産になりますが、特例として、買主に限っては請求権(土地の引き渡し請求権)でなく土地そのものとして評価しても認められることになっています。上記のケースでは土地の引渡請求権(財産)を1億円としていたところを、路線価を基に計算した評価額としてもよいということになります。仮にこの土地を路線価を基に計算した場合の相続税評価額が8000万円であれば、土地(財産)は8000万円、未払代金(債務)9000万円、未払費用(債務)500万円ということになります。
 
 売主は土地を有していても土地として評価せず、買主は土地は有していなくても土地として評価してもよいという少しややこしい計算になります。なお土地は時価よりも路線価の方が安くなるケースがほとんどですので、買主の場合は土地として計算した方が有利になると考えられます。
 
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