土地の売却の前に、売却価格に影響することを確認して、安心して売却に臨みましょう。

土地の大きさと立地について

土地売却は、土地の広さや立地によって買い手が変わってきます。広い土地の場合、住宅用地の買い手は、マンション開発分譲業者(マンションデベロッパーといいます)や一戸建て開発分譲会社(パワービルダーといいます)、ビル用地の買い手は、ビル開発会社や事業法人になります。一方そこまで広くない住宅用地の買い手は、個人や建売業者、ビル用地の買い手は、個人や事業会社になります。

また、買い手の購入目的が査定価格に影響を与えます。買い手の目的は土地が広くビルが建ち並ぶ地域ではビルや商業施設建設になるでしょう。一方、土地が広大ではなく住宅が建ち並ぶ地域であれば一戸建てなどを建てるかもしれません。

このように買い手が変わると建つものも変わり、土地の売却では、確認すべきことも変わってきます。単純に「坪いくらなら売れるだろう」と考えるのではなく、どのような買い手が適しているのかを不動産会社の担当者に確認してみましょう。

土地の形状について

土地の形状によっても価格の影響があります。例えば、傾斜地では、土砂崩れなどの恐れもありますので地盤状態も重要になります。買い手は切土・盛土といって土地の形状を変える工事をする費用を負担する分、価格に影響があります。
同様に土地の経緯も重要です。例えば、池や川を埋め立てて作られた土地は地盤が弱いため買い手に避けられることもあります。

だからといって、売り手が売却前に土地の形状を変える必要はありません。費用もかかりますし、買い手の購入用途によって実施する工事内容が異なるためです。

建築ができる土地かどうかの調査

このように土地の買い手の多くは、建物を建築することが目的で購入します。そのため買い手にとって、建物が建てることができる土地かどうか、さらにどのくらいの規模の建物を建てることができるかが重要になります。

前面道路

前面道路も確認しましょう

建築できる建物の調査は役所で行います。土地の場所から、該当する都市計画区域や用途地域を確認します。また、行政で定められている条例や地区計画に建築緩和や制限の定めがあります。さらに、土地が面する道路(前面道路)の種類や状態によって建築ができない場合があります。その他にも、一戸建てであれば前面道路に自動車が進入出来るかどうかもポイントです。

この調査は、売却を依頼する不動産会社が行ってくれます。買い手もこの調査を基に建物が建築できるかどうかの検証を行った上で購入します。そのためマンションや一戸建ての売買よりも調査や検証に時間がかかります。

現地を確認し資料を探す

土地の売却は下記のことを現地で確認し、手元の資料を探してください。現地に行き、隣の土地との状況や施設を確認することで必要な資料を把握できます。土地は、建物が無い分、他の不動産と比べて資料が少ないです。しかし、どれも大事な資料ですので有無をしっかり確認しましょう。

現地で確認すること
  1. 境界標の有無
  2. 越境、被越境の確認
  3. 土地の状況(残置物や樹木など)

有無を確認する資料
  1. 測量図
  2. 境界確認書
  3. ボーリング調査報告書
  4. 土壌調査報告書

確認事項と資料の詳細については次のページで説明します。