賃貸住宅を契約するときに、入居者の過失で何らかの費用が発生したときのために大家さんに預けておくのが敷金です。例えば家賃を滞納したとき、入居者の過失で部屋を損傷したときの修理費などに当てられます。 退去時までに何も過失がなければ全額戻ってくると当てにしていても、実際には一部しか戻ってこなかったり、逆にさらなる負担を求められたりするケースもあるので注意が必要です。

入居者には、借りていた部屋を入居前の状態に戻す「原状回復」の義務があります。しかし部屋を貸す側と借りる側でこの「原状回復」の認識に差があり、トラブルとなるケースが多く発生しています。

「原状回復」の基準は、慣習的には普通に生活していて生じた自然な汚れや老朽化は大家さんの負担、入居者の故意または過失で汚したり壊したものは入居者の負担とされています。例えば畳や壁紙が色あせたというのは大家さんの負担、物を落として床にキズをつけたのは入居者の負担ということになります。ただ、中には自然にできた汚れなのか、故意に汚したのかなどを判別しにくいものもあり、その場合大家さんや管理会社によって判断が異なるというのが実状です。
また退去時に自分できれいに掃除をしたのに、クリーニング代を差し引かれた、というケースもあります。

このような賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブルを回避するため、平成16年2月に国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が改訂されました。退去時にトラブルになりやすい損傷の事例を一部追加したほか、ポイント部分を「Q&A」形式で記述してわかりやすくしています。
その中では、原状回復とは「借りたときのそのままの状態ということではない」ことを明確化しています。経過年数による変化、通常の使用による損耗は借りた人には責任はなく、家主が負担するということです。

<家主の負担>
家具による床のへこみ、網戸の張替え、全体のクリーニング・消毒、鍵の取替え など

<借主の負担>
壁の釘穴、ペットによる柱傷、換気扇の油汚れ、手入れを怠ったガスコンロや風呂、キャスターによるフローリングの傷、タバコのやに など

往々にして契約書には敷金などの返還については「原状回復の費用を差し引いて…」としか書かれていないことが多いため、トラブルを防ぐためにも、入居前に大家さんや管理会社と立会いでキズや汚れをチェックし、また契約時に書面で原状回復について確認しておくようにしましょう

<関連サイト>
トラブル多発!退去するときの敷金精算(All About Japan家を借りる)
敷金って戻ってくる?こない?(All About Japan家を借りる)

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